快房网 自从新鸿基和平安联合竞得江河汇综合体项目后，新名词“江河汇”一跃进入人们视野。到现在，江河汇已成为与杭州望江、武林等并驾齐驱的豪宅板块。

上个月，在一个中介的朋友圈看到，一套江河汇板块万科大都会79号194㎡二手房源，业主挂牌价高达2200万，折合单价已破11万元/㎡。

这样的挂牌价，究竟是江河汇板块给的底气还是有价无市的虚高？作为钱江新城二期的代表，江河汇板块会成为超越钱江新城的所在吗？最近，我们实地探访了一下这个区域。

板块被运河一分为二

东西城市界面存在差异

摄/霈霈

有人说，如果十几年前拿同样一笔钱买房，在闲林和钱江新城之间，选择了钱江新城的人，那是捡了一个大便宜。毕竟在以西湖为中心的时代，谁都难以想象当时还是一片滩涂的钱江新城，能发展到如今的模样，更难以预料的是位于钱江新城东北方向的江河汇区域(也就是我们曾经说的三堡、五堡附近)，在短短几年间发生了天翻地覆的变化。

发展轴线图

整个江河汇板块被京杭运河一分为二。运河以西的板块，由于更靠近万象城，目前的配套会更成熟一些，但住宅区界面相比较旧；运河以东的板块，目前随处是建设中的模样，城市界面较好的是万科大都会、留香园和中海御道等几个已交付新小区的区域。

摄/霈霈

相比于运河以西，东面没有市中心的拥挤景象，走在这里，有点望江板块高级住宅区的感觉，街道很干净，在御林路上，还有一所钱江贝赛思国际学校。

摄/霈霈

二手房翻了几倍

一条运河隔开价差

说这个区域是高级住宅区，这份高级自然在房价上体现得淋漓尽致。比如绿城留香园二手房挂牌均价81000元/㎡左右，中海御道二手房挂牌均价在69000元/㎡左右。

中海御道附近实景 摄/霈霈

而西边一点的小区二手房挂牌价相对来说稍低一些，比如盛世钱塘和金基晓庐的二手房挂牌均价都在67000元/㎡左右。

盛世钱塘实景摄/霈霈

据板块内中介经纪人介绍，相比于西边的那些小区，东侧的这些小区这一年多来的涨价幅度会更大一些，以绿城留香园为例，上半年，大部分业主挂牌的均价还维持在75000元/㎡左右，到了现在基本都破了8万+了，也有不少业主挂牌上9万。

绿城留香园实景 摄/霈霈

更夸张的还要数万科大都会79号，中介给我们展示了该小区2套挂牌的二手房，一套194㎡房源挂牌价2200万，折合单价113402元/㎡；另一套205㎡房源挂牌价2100万，折合单价102439元/㎡。

万科大都会实景摄/霈霈

至于为何挂牌如此之高，中介解释说，那是因为万科大都会79号以大户型为主，而且本身房子总价就高，业主预期也高，加上该小区挂牌房源非常少，成交也不多，颇有些"有价无市"的味道。

那么，这样高的挂牌价究竟有没有成交呢？查询透明售房网上关于万科大都会近6月的成交，最近成交的一套成交于10月5日，位于12层中部楼层房源，单价64985元/㎡；成交最低的是一套位于3楼低楼层的房源，今年9月成交，单价约53884元/㎡；成交最高的则要属一套较高楼层29层的房源，单价90285元/㎡。由于该楼盘拥有江景资源，故而低楼层和高楼层价差较大。

万科大都会近期成交价格 透明售房网截图

区域仅1个新房项目

一二手房倒挂明显

目前，整个板块里新房项目只有1个，那就是由滨江绿城共同开发的江河鸣翠府，与运河东面的其他几个小区相比，江河鸣翠府的地理位置会更好一些，紧邻江河汇综合体，距离在建地铁6号线和9号线换乘站三堡站约100米。

江河鸣翠府预计月底开放样板房，计划12月首开5幢高层，户型面积165-195㎡，销售均价68500元/㎡，与目前板块内的二手房存在一定价差。

就在上个周末，江河汇综合体项目也正式开工奠基。

江河汇综合体效果图

除了未来将为杭州带来五星级的酒店、酒店式公寓、写字楼、商业综合体，还配套有摩天轮、景观步行桥、激光水幕秀和主题公园等丰富的娱乐设施，不难想象，未来，这里将成为杭州的又一新地标。

地铁渔人码头站摄/霈霈

而更令人惊喜的是，新鸿基江河汇综合体还包含一定体量的住宅，住宅精装限价69800元/㎡，牢牢地焊在了7万内。

据了解，目前，新鸿基江河汇住宅部分的户型、产品规划正在报批当中，将成为江河汇综合体中最先面市的部分，面市节点恐怕起码还要等上两三年，但换个角度来说，两三年后的江河汇，限价仍然焊死在69800元/㎡。

持续起飞or已达天花板？

一位近期将自家留香园房子挂牌出售的业主许先生说，考虑到综合体住宅日后开盘的限价已经被限死，而且还要等上好几年，对于自己来说没有太大区别，于是他决定现在就出手。

绿城留香园实景 摄/霈霈

房子是许先生在16年以35000元/㎡的价格购入，这套近100㎡的房源，许先生当时拿下才花了300多万。如今，许先生将这套房子挂在中介，挂牌价定在了910万。

许先生觉得，这样的价格也差不多这套房子的天花板了，毕竟花了四年时间，这套房子已经升值了近三倍，如果再等上几年，可能也不见得会高很多，毕竟新房限价还在那里，趁现在卖房，时机最好，多出的房票和资金可以投资一下其他。

江河汇-摩天轮最新效果图

当然，也有不少业主与许先生的看法不同，中介告诉我们，一些本来想卖掉房子的业主，一直观望，紧盯江河汇的动态，大部分不是特别需要资金的情况下，基本会选择继续持有观望。

我们采访到一位已经入住的业主，他说，“现在住在这里也还算比较方便的，再加上一想到未来的江河汇，参考一下万象城，就知道自家门口以后会变成什么样。现在房价能破10万，以后江河汇开了，破15万我觉得也不是没有可能嘛！”

愿景总是美好的，作为业主抱一个完美的期待，怎么说也是幸福的。期盼这个城市发展得越来越好，多点承载浪漫与创新的综合体，交通能更加便捷通达，风景能更美~当然，要是房价能再低点，能让更多的人留住梦想那就更好了~