以法释案

共有区域改建须共同协商达成共识

法官庭后表示，同一单元楼内的业主达成加装电梯的意向后，应当就电梯加装建设方案进行磋商，在磋商中均应坦诚相待，互帮互助，互守诚信。

本案中，第二套建设方案与之前告知马、杨两人的第一套方案存在明显差异，对住在一楼的业主影响较大。其他业主在决定使用第二套方案前应当将方案已变更的情况明确告知马国祥、杨云飞，并征得其同意。

然而，李进步仅将建设方案发布于微信群，包括李进步在内的二楼至六楼业主无人对身处外地的马、杨两人就变更建设方案一事进行有效提示、告知。在其未对新方案发表意见的情况下，不能当然地视为其认可该方案。其他业主将未经马、杨两人同意的第二套建设方案交由电梯加装公司施工，应该对由此导致的损失结果承担主要责任。

同时，涉案单元楼业主共同委托李进步“组织业主召开会议、商议电梯加装事宜、征询全体业主表决意见、进行电梯加装设计申报”等事宜。马国祥、杨云飞对于李进步在微信群中发布的通知、项目进展应积极参与、及时关注并发表意见。然而马、杨两人对于李进步发布的第二套建设方案、合同等信息态度消极，未及时发表异议，一定程度上导致原告产生误解，对造成的损失亦应承担部分责任。

承办法官认为：“老小区加装电梯一直是块难啃的硬骨头，因为涉及整栋楼全体业主的利益，必须拿出一个平衡各方的方案。”根据我国物权法规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的，即可改建、重建建筑物及其附属设施。

即将于2021年1月1日实施的民法典规定，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，可以改建、重建建筑物及其附属设施。但若想平稳快速推进改造项目落地，还是需要在业主之间反复磨合磋商，直至达成共识，过程固然艰难，但“合理合法合规、公平公开公正”是不可撼动的底线。

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