前不久，良渚又火了一把。

在楼市整体低迷的十月，良渚新城核心的万科·未来城二期创下“万人摇”，仅仅是隔了一个多礼拜，相距不远的保利融信·和光尘樾又吸引了4000多组家庭参与摇号。

光从摇号的情况看，良渚似是“这边风景独好”。然而在大多数中介的口耳相传中，我们听到的却是另一个良渚：某某二手房又跌了30%，某某二手房价格腰斩了……

随着高价地的陆续入市，以及二手房价格的不断下探，良渚倒挂红利的消失已是时间问题。趁着红利尚在，有楼盘实现了“绝杀”，但更多的楼盘将不得不面临压力。

“万人摇”后的良渚，实则已进入了一个拐点。

藏珑玉墅降价了？

11月2日，位于良渚新城的联发·藏珑玉墅公布了其新一批房源的销售方案：

高层11、12号楼，139套，户型89、120方，精装均价23700-24300元/㎡。

由于此前项目已有过两次开盘，且两次的售价都在25000元/㎡以上，因而一些不明真相的群众奔走相告：藏珑玉墅降价了！

然而，事实的真相真的是这样吗？

我们看下藏珑玉墅的前两次开盘。

第一次开盘：1、13号楼，主力户型116、127，均价25900元/㎡；

第二次开盘：9、10号楼，主力户型116、127、139，均价25900-28000元/㎡。

可以很明显的看到，相比最近的这次开盘，前两次开盘的户型面积要偏大。

此外，根据项目销售的说法，藏珑玉墅的1、9号楼只有8层，13、10号楼则都有部分单元是10层，就产品类型来说和此番推出的两栋12层的高层也是有差别的。

梦栖祥云遭遇“流摇”

虽说不是“降价”，但也是不折不扣的低价。

11、12号楼的高层售价，若是剔除3500元/㎡的精装标准，堪堪2万出头，而联发当初拿地时的楼面价就已经接近1.7万。也就是说，在高层上，藏珑玉墅没怎么赚钱。

不过，卖得便宜倒不一定是坏事，毕竟对于眼下良渚的一些楼盘来说，赚钱还是次要的，重要的是怎么把手里的房子卖出去。

差不多在两个礼拜前，也就是未来城二期万人抢房的时候，距藏珑玉墅不远的中粮·梦栖祥云遭遇“流摇”，128套房源仅仅登记了112组。

昨天，记者来到梦栖祥云的售楼处，尽管领出预售证已有大半个月的时间了，但记者发现项目还有不少房源剩余，尤其是大户型。

“125方现在还比较有得选，4号楼的3楼、6楼、8楼，这些还算比较好的房源都还在。”销售如是说道。

值得注意的是，这个“流拍”的结果还是在放松了登记条件的情况下发生的。

自今年6月首开算起，梦栖祥云共有三次开盘纪录。最早的时候，对首套房客户的要求是90万存款；到了8月，这个条件变更为了冻结75万，不过对二套房客户的资金要求仍然较高，冻结150万；至10月，不管是首套还是二套都统一为了冻结50万。

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二手房价普降4000元/㎡

如果说新房的降温还只是个别现象，那二手房的降温就比较普遍了。

据链家网数据显示，目前，良渚二手房的挂牌价和成交价分别为30011元/㎡和27443元/㎡，相较于6月的32042元/㎡和28309元/㎡，都有不同程度的下降。

在良渚新城的一家中介门店，置业顾问小金(化名)打开了一份玉都枫景的挂牌房源表，满眼望去，全是向下的绿色箭头(代表下调挂牌价)。

据小金介绍，在今年上半年的时候，玉都枫景的二手房源的挂牌价还普遍在28000-29000元/㎡这个区间内，个别好一点的房源，甚至能挂到35000元/平米以上，而现在普遍已经下调到了25000-26000元/㎡。

不只是玉都枫景，向来被视为是区域房价标杆的未来城一期，其二手房价格也出现了松动。

万科物业二手房专营店的中介小何说：“5、6月的时候，我最高曾经卖出去过一套单价3.6万的房子，但现在别说是3.6万了，能卖出去一套3万的房子就很不错了。”

据了解，目前未来城一期房源的挂价普遍为30000元/㎡，相较上半年的34000元/㎡，有着不小的滑坡。

良渚倒挂红利已消失？

过去，良渚之所以热度很高，很重要的一个原因是区域存在倒挂红利。

今年2月，记者曾梳理过杭州各大板块的一二手房倒挂情况(详见《最高差价10000元每平米！一二手房倒挂哪家强？这些板块的新房要盯紧》)，良渚是和三墩北、义桥等共处在第一梯队的。

当时，良渚新房和二手房每平米的差价大约有5000元。(新房均价18000—22000元/平米，二手房均价22000—28000元/平米)

然而，随着未来城、昆仑华府等一批低价楼盘的售罄，良渚新城的价格基线被拔高，与之相对的，区域二手房的价格却在逐渐走低，此消彼长之下，红利渐失。

目前，良渚新城的新房价格大概在24000-33000元/平米这个区间内(高层约24000元/㎡、小高层约28000元/㎡、叠墅33000元/㎡)，而二手房的价格约在20000-30000元/㎡不等。

可以看到，一二手房的价格已近乎是持平的状态了。

需要警惕的是，在藏珑玉墅这批高层售完后，良渚新城短时间内将再无高层可售(和光尘樾接下去将推小高层)。

按照目前区域小高层的平均售价，良渚新房的价格基线将被抬高到28000元/㎡这个水平，届时，区域的一二手房倒挂情况将被彻底逆转。

当倒挂红利不在，“万人摇”或许将是良渚最后的疯狂。

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