对于房价可能出现的波动，该产品一方面在评估抵押房产价值时，提前把房产预期增值收益因素考虑在内，价值增长全部归属于投保人或继承人。另一方面，投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌影响。另外，投保人身故后，假如抵押房产处分所得不足以支付相关费用，继承人也无需补足，由保险公司自行承担。

也就是说，房子在抵押评估时会考虑一定的增值收益，并且会把这部分收益计算到养老金里。未来处分房屋时，如果价值发生了变化，保险公司扣除相关费用后，多了要退给投保人，少了投保人也不用补。

划不划算？

这种养老模式看上去“旱涝保收”，到底划不划算呢？

“幸福房来宝”A款的产品费率表显示，60周岁投保，男性需缴26年延期年金保费，女性需缴29年。投保年龄越大，保费越高，缴纳年数越短，每月能领取的养老金也越高。到85周岁投保时，男性和女性分别需缴8年和10年。保费用于支付超过缴费年数的养老保险金，缴费年数则是估算的投保人未来生存年数。

当然，投保人并不需要以现金形式缴纳保费，而是由保险公司将保费按年计入投保人相关费用账户并累积计息，等到退保或身故时再扣除。同样累积计息的还有每月领取的基本养老金。

两项均要按照5．5％的年利率进行复利累计，它们是最终处置房产时向保险公司支付的大头。

举个例子。如投保人的房产以100万元有效保险价值计算（可以简单理解为房产估值），60周岁投保男性，延期年金需缴至86周岁，年缴保费2544元，每月到手的基本养老保险金额为2514元（未扣除相关费用）。86周岁之后，他无需再缴保费，但仍能以每月2514元的标准领取养老金直至身故。

同样条件的女性投保人，两项费用相对较低，分别为年缴保费1622元和每月到手基本养老保险金额2082元。

如果60周岁开始投保的男性刚好在缴费年数的最后一年身故，其累计缴纳的保费和领取的基本养老金分别为66144元和784368元，合计850512元，需要付给保险公司。

但这个结果没有考虑复利（即“利生利”）因素，如果加上复利，累计金额将超过100万元。

接受度低，推广难

据人民日报报道，自2015年“以房养老”保险试点以来，有多家保险公司得到了试点资格，但开展业务的仅幸福人寿一家。截至2018年4月底，幸福人寿累计仅承保了130单（93户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80％。

另据浙江保监局相关人士透露，浙江2016年进入“以房养老”试点以后，就着手推进相关工作，幸福人寿当时就开展了征集工作，但进展非常缓慢，直到现在才诞生第一单。

“以房养老”保险为什么难以推广？

幸福人寿相关人士表示，该产品针对的是特定人群，受众面较小，而老年人住房等财产实际上是通过子女赡养承诺转化为养老保障的，这种观念一时还难以转变。

中国养老金融50人论坛成员孙博、张栋分析，“以房养老”保险进展缓慢，其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。比如其养老金领取没有考虑通胀因素，且除了传统的长寿风险和利率风险外，还有房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等，风险因素更为复杂。此外，这类保险业务涉及房地产管理、金融、财税等多个领域，需要多部门协作推进相关配套政策的制定和落地。

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