库存量节节攀高 购买力渐渐萎缩

    今年的楼市已进入收官之战，本来以为收官之战会演绎得非常精彩，但事实是，跟年初开局之战时的行云流水相比，现在的收官似乎走得十分沉重。

    “日光盘”不见了，排队买房的人群散了，“金九”落空，“银十”不在，在本是旺季的日子里，成交量却是节节节败退，连一个房博会，也是近几年排名垫后。虽然天还没有冷，但杭州楼市却是寒意阵阵。

    面对此景，倒真有点

    为什么会如此？存在的必然有其合理性，杭州楼市到了年底难以收官，正是因为已出现了明显的供过于求现象，市场难以消化源源不断上市的房源。

    先说供应量，现在大家都知道的就是透明售房网上的10万套房源（包括余杭、萧山区），这个数字已是杭州历史上最高的库存量了，即使碰上2007年、2009年那样的好年份，这个库存量也得消化近一年半左右的时间。

    但事实上，杭州楼市近期真实的供应量远远不止这个数字。杭州有位房产大佬不久前曾对杭州楼市的供应量做过一个统计。据他估算，除了透明售房网上的10万套库存房源之外，在开发商手上近期要推的，再加上一些投资客想要抛出来的二手房房源，至少也有10万套。此外，他还认为杭州去年下半年和今年推出了大量的土地，这些土地大多数为外来地产大鳄拍走，而他们的开发节奏又是相当快，明后年这些楼盘都要推，至少也有10万套房源。虽然没有现成的官方数字来证实这位大佬的估算，但从他多年的实战经验来看，他的话还是有一定参考价值的。当然，考虑到各种因素的变化，最后到底会不会有这么多的房源上市，仍是一个迷，但至少杭州楼市有这么多的潜力供应量，却是不争的事实。

    面对压得让人喘不过气来的供应量，我们有能力快速消化吗？答案显然是否定的。

    因为，我们的需求现在已经跟不上推盘的节奏了。

    众所周知，现在楼市最大的需求，就是刚性需求，而刚性需求当中，因结婚而买房的，又是占了大头。据来自杭州民政部门的统计数据显示，近几年杭州（包括余杭、萧山区）每年结婚登记人数大约在6万对左右。这6万对新人到底有多少人是买新房的，尽管没有一个权威部门做过统计，但我们假设在近几年的楼市成交量中，这些婚房占了一半，大约也就3万套左右。如果这个婚房需求保持下去，杭州楼市保底需求也就3万套左右。不过，我们还应该看到，随着人口红利渐渐缩小，随着保障房的逐步到位，婚房需求趋势是呈减少状态的。

    除此之外，就是改善性需求了，其中包括投资性需求。改善性需求到底有多大，谁也说不上来，但有一点却是不争的事实，就是这个改善性需求变数最大，宏观政策、资金松紧、经济发展，甚至开发商推出的产品，都会影响这个需求的变化。从目前的情况来看，政策的放松似乎还看不到迹象，相反，一些城市提高首付比例，提高买房门槛，以及房产税等“利空”，却时不时在楼市的上空回荡，这令许多即使有能力买房的人也望而却步。

    更令人不可思议的是，由于今年3、4月份一波非自然的楼市上涨行情，让不少开发商以为楼市重启牛市了，纷纷提高了开盘价格，封杀了本该让给购房者的利润，这使得原来打算抄底楼市的资金退了回去。高高在上的房价，其实已失去了投资价值。有专家甚至断言，即使双限取消，真正再去投资房产的人，可能也为数不多了。

    当然，需求是个变数，随着楼市形势的变化，需求会或大或小。但就当前的形势来看，楼市的需求正在渐渐萎缩。