昨天，有微友发微信咨询“律师来了”：我是个体户，租了一套房子做生意。现在听说房东欠了银行钱还不出来，我很担心房子会被银行收去拍卖。

我签的是三年合同，今年是第二年，合同到期有优先权。请问我的这份租房合同会受法律保护吗？如果房子真被银行收走了我该怎么办？

签约律师邹永闯：

你的问题涉及抵押权与租赁权两层法律关系。

首先，如果房东是拿房子做抵押向银行贷款的，那么要看是租赁在前还是抵押在前。若租赁早于抵押，那么抵押权无法对抗租赁权，你可以继续使用房屋；反之，租赁权无法对抗抵押权，银行有权收走房屋，但你可以依约追究房东违约责任，要求他赔偿违约金。

其次，如果房东只是向银行贷款，并没有拿这套房屋作为抵押物，那么你的租赁权当然受法律保护。且根据“买卖不破租赁”的原则，即便房东私自将房屋出售还债，你租赁在前，租房合同仍然是合法有效的。

另外，签订房屋租赁合同时，不管是承租人还是出租方，都有需要注意的地方。

对承租人而言，要注意审查以下几点：

1.房东租赁资格。房东是否有权出租房屋是首要问题，现在不少人承租房屋后再转租，当起了二房东，如果处理不当，很容易引起纠纷。承租人最好先确认房东资质，如果是二房东，必须确认其已获得原房东的授权或书面承诺。

2.房屋本身情况。包括房屋有无被抵押、是否通过正常途径竣工验收、是否属于违章建筑、此前有无其他纠纷等。比如有些房屋可能被司法查封或二次出租，在签订租约时最好让房东作出书面承诺，保证没有上述问题。

3.房屋相关费用。包括水电费、物业费等费用有无结清，以及此后这些费用的分担方式，都要在租约中注明。

4.房屋交付条件及标准。包括交付时间、期限、屋内财物的使用等。

对出租方来说，问题相对简单一些：

1.租金能否按时缴纳。承租方通常都会缴纳一定比例的保证金，即便久拖不付，也可通过法律途径解决。

2.是否存在群租问题。在签订租赁合同时务必要注意，要保证承租方将房屋用于群租或其他非法用途时，房东有随时终止合同并收回房屋的权利。如果房东发现承租方存在群租或其他违法行为而不加以制止的，自己也可能面临行政处罚。

3.对房客遗留财物的处理。房东可能会遇上房客突然离去，但还有财物留在屋内的情况，如果没有事先约定，房东是无权擅自处分房客财物的，那就可能面临房屋无法另行出租的问题。为了避免因此产生纠纷，最好提前在租赁合同中注明，遇到突发情况，房东对房客的遗留财产有一定程度的处分权。

答疑签约律师

邹永闯律师：浙江智仁律师事务所副主任，擅长建筑房地产、公司并购重组、合同纠纷、公司、金融的诉讼和非诉讼代理。