“高收低租”成致命缺陷，房东和租客该如何维权？

提醒：租赁市场良莠不齐，选择时不能只盯租金

每日商报 爆雷，这个因为P2P而为大众熟知的词语，在2018年鼎家事件后，又一次成为笼罩杭州房屋租赁的那片乌云。

8月的最后几天，杭州长租公寓市场接连爆雷。

8月27日，杭州友客公寓传出爆雷消息，不少房东和租客收到友客公寓工作人员发的短信，称友客公寓资金出现问题，自8月16日后就无法正常打款给房东，也难以退还租客房租。

8月28日，当房东和租客们一大早赶到友客公寓的办公场所星耀城时，发现友客总部早已是人去楼空，大门紧锁，白色的封条异常显眼。

现场找不到人，公司和业务员电话更是无人接听。在有关部门的协调下，房东和租客只能先进行信息登记。据媒体报道，截至9月1日，受害人登记数量已经达到4017人，涉事金额超过1亿元。

一波未平一波又起，就在友客爆雷后两天，杭州又有一家长租公寓适享科技（巢客）也传出了疑似“跑路”的消息。跟前者类似，适享爆雷的“噩耗”最先也是由业务员发出，当房东和租客到达公司总部时，同样是人去楼空。

短短几天内，两家长租公寓同时“跑路”，与其说是长租公寓爆雷，更不如说是高收低租这种经营模式的“原形毕现”。

对于长租公寓这个曾经站在风口上的产业来说，良莠不齐、鱼龙混杂，甚至劣币驱逐良币，这是无法否认的现状。好在，政府和品牌企业一直在为推动租赁市场健康规范发展而不断努力，企业的洗牌和淘汰也在不断加速。

而对于房东和租客来说，更重要的是在决策时，去选择安全可靠的企业和品牌，而不是被眼前的租金“迷乱”了眼。

年付租金能便宜近30%

付了一年结果只住了2个月

“原本是被杭州的人才优惠政策吸引过来的，没想到才来几个月，就遭遇到了人生的第一道坎。”在得知友客公寓爆雷的消息后，陈磊无奈的自嘲。

24岁的陈磊，老家在西南某个二线城市，上半年从国外研究生毕业回国后，他把杭州作为自己职业生涯的起点：“杭州是新一线城市，发展潜力大，我是学数字金融的，跟杭州非常契合。而且，相比于北上深，杭州对毕业生更友好，没有那么大压力。”

5月份，陈磊开始通过网络找房，在一个社交平台上，看到了友客公寓发布的世茂·之西湖的招租信息，一间公寓，季付租金是3900元/月，半年付是3200元/月，年付是2800元/月，感觉租金符合自己的预期，陈磊当时就从老家飞到杭州来看房。

“看完房子后，中介就一直推荐我年付租金，说这样可以便宜30%左右。”本身学金融的陈磊，对于这么大的价差，当时也产生了怀疑，不过最后他还是选择了年付，一次性交了12个月的房租，加上押金总共36400元。

“网上各种中介铺天盖地都是年付，友客的价格属于平均水平，甚至还有比它更低的，看多了就以为是正常的市场行情。”陈磊说道。

6月中旬，陈磊搬进了这套友客公寓的长租房源，2个多月后，友客公寓爆雷。“损失了3万多，从维权群的情况来看，我的损失应该属于平均水平，”陈磊告诉记者。

高房租诱惑面前

专业人士也不免踩雷

“没想到作为一名律师，我竟然也会踩雷，哎！”律师李先生，是最近长租公寓爆雷事件中的一名普通房东。

“那天巢客一直和我对接的业务员突然把我拉到一个群里，我问他什么情况，他说公司倒闭了，我才知道自己踩雷了。”李先生告诉记者，自己有一套30多平方米的房子交给巢客托管，现在正好快到一年期限，没想到在这个节骨眼，出了这样的事情。

回忆起第一次接触巢客的场景，李先生表示，刚开始自己只是把出租信息挂在了杭州本土一个高人气的论坛上，后来巢客的业务员就“盯”上了自己。“主要还是受到高租金的诱惑，当时我对比了巢客和其他长租公司的租金水平，差距还是很大的，后面就直接忽略了公司的抗风险能力。”他后悔地说道。

据李先生所说，将房子托管给巢客，是以一年为周期的，另外还要算上一个月的空置期免租，而在其他时间，房子无论是租出去了还是空置，都不影响租金发放。在巢客爆雷前，他并未发现什么端倪，每月的租金都是按时到账，只是在疫情期间，巢客提出要用押金抵一个月租金。

直到巢客爆雷后，李先生才联系上了自己的租客，一问吓一跳，自己这套30多平方米的房子租金倒挂竟然在700元。而他的情况还不算极端例子，其所在的房东群中，不少大户型的房子租金倒挂最高甚至能够达到近2000元。

“巢客是不会透露他转租给租客的市场价格的，他们只会宣传自己给到房东的租金水平，我当时要是知道租金的倒挂情况,就不会选择他们了。”李先生说道。

“高收低租”成致命伤

投机者赚快钱扰乱市场

类似陈磊和李先生这样的例子，在这次爆雷事件中还有数千人。

本周一，友客公寓这颗雷“引爆”已经5天时间，当记者来到其总部所在的星耀城时，仍然看到有房东和租客赶来登记，前台的登记名单上密密麻麻填满了信息，“每天都有好几百条登记，维权组织的人每天在这里贴加群二维码，不一会儿就加满了，”负责登记的工作人员告诉记者。

据了解，友客公寓在去年6月份才成立，适享科技（巢客）比它稍早，成立于2018年。在杭州，长租公寓品牌有很多，市场占有率和品牌知名度比这两个品牌更高的，也有不少，为何爆雷的却是它们？

究其原因，“高收低租”的运营模式是绝对致命伤。

以友客公寓为例，一开始，友客公寓就以明显高于市场价的价格向房东收房，并且承诺会每月按时支付房东租金。而后，又以明显低于市场价的价格将房屋出租给租客，需要租客采取一年一付的方式支付租金。

高价收房，低价出租，这样的运营模式，一眼看上去，就是必然亏本的生意。但是，中间却能产生相当可观的现金流。一套房一年的租金有几万块，如果是几千套房，那么就是一个巨大的数字。一旦经营不善就会导致资金链断裂，或者故意转移资金跑路，从一开始，就面临巨大的风险。

除了上述两家品牌，其实去年以来杭州还有一些长租公寓出现爆雷情况，比如喔客、沃客、青客、三彩家等品牌，基本都是采用“高收低租”的经营模式，而从全国范围来看，爆雷品牌还要更多。

“有的企业在最近两年才进入长租市场，在已经看到市场行情并不好的情况下，还采用高收低租的方式，那可能经营初心就有问题，或者说并不是真正想做租赁服务的，这对于市场来说损失非常大。”杭州相寓负责人周包军告诉记者。

龙湖集团浙江公司冠寓及创新产城总经理符寒冰表示，长租公寓不是一锤子买卖，也不是类似酒店的睡一宿走人，而是这么多年轻人日日夜夜的生活在这里，想要做好品牌，就一定要做好产品和服务，为这些年轻人负责。“长租公寓行业非常重视运营和服务，这是这个生意的根本，”她说道。 

友客公寓总部人去楼空

政府监管日益完善 公布租赁“黑名单”

“多个品牌集中在8月底爆雷，或许跟杭州近期发布的《关于进一步落实资金监管相关工作的通知》有关系。如果企业从客户端收取的租金要纳入专用银行账户进行监督，一些现金流本来就有问题的小企业就会难以为继。”在记者采访过程中，有业内人士给出这样的猜测。

这份通知在8月中旬发布，要求8月31日起租房中介支付和收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等要进入专用账户管理；同时，9月30号前，托管式租房中介，对今年新增委托房源要把风险防控金缴交到位，对存量房源，应缴交30%的风险防控金等。

事实上，这并不是杭州第一次对长租公寓的市场乱象亮剑。

从2017年被列入首批12个住房租赁试点城市开始，杭州对于租赁市场的改革和监管就走在了全国前列，包括打造住房租赁监管平台、发布住房租赁市场管理政策、规范使用租赁合同示范文本、推出《杭州市住房租赁管理办法（草案）》等。

今年7月，在毕业租房季来临时，杭州房管局特意提出“防骗四大招”，帮助年轻人避免掉进“租房陷阱”，包括选择规范经营租赁机构、警惕不正常租金的诱惑、谨慎选择“租金贷”产品、远离租赁合同签订陷阱。

本周二，萧山公布了住房租赁企业的“黑”“白”名单，共有9家风险租赁企业入选这份“黑名单”，包括贝壳公寓、国寓、爱尚屋等长租公寓品牌。

据了解，接下来杭州将继续推出监管措施。

“针对目前的长租市场，政府部门在出台一系列规定对长租公寓市场进行规范外，还应当提高市场的进入门槛，多扶持大型、规范、信誉良好的长租公寓品牌，并加强对房东和租客的法制教育。”北京炜衡（杭州）律师事务所独立律师钱思洋建议。

杭州长租公寓选择众多

更应关注品牌、占有率和服务质量

从最近两年杭州的情况来看，爆雷的长租公寓品牌基本都有几个共同点：高收低租的模式，分散式的房源，成立不久的品牌，通过社交平台收房和招租。

而实际上，这类品牌在整个杭州长租公寓市场上所占的比重并不大，目前占据市场主要份额的，仍是全国性的大品牌。相比前者，它们本身有开发商或大型中介公司的品牌背书，从事租赁行业多年，基本采用集中管理和运营，更注重产品和服务。相比于用租金来吸引眼球的长租公寓，这些大品牌更值得信赖和托付。

二手中介巨头我爱我家旗下的长租公寓品牌相寓，是目前杭州租赁市场占有率最大的品牌，杭州住房租赁监管平台的数据显示，不论是挂牌量还是成交量，相寓都大幅领先其他品牌，高居第一。

“我们在2001年就开始进入租赁行业，2016年相寓品牌在杭州落地，主要是分散式房源，基本以整租为主，租客包括了家庭和熟人圈（比如朋友、同学、同事等），目前在杭州有近6万套房源。”杭州相寓负责人周包军表示。

冠寓则是开发商抢占存量房市场的成功代表。冠寓是TOP级房企龙湖的长租公寓品牌，已经是龙湖四大主航道业务之一。“我们认为租赁住房本质是一种‘消费品’，为城市人才安居，为城市青年租住服务的产品，我们有责任也有义务，把产品、运营和服务，不断提升品质，让租住生活更加美好。”龙湖集团浙江公司冠寓及创新产城总经理符寒冰说道。

从2017年杭州首店在西溪开业，到现在冠寓已经在杭州开业16家门店约6500间房间，运营期门店出租率超95%，占据长租公寓第一梯队。在龙湖的全产业支撑下，冠寓定位为兼具舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特色的青年社区，门店配备集娱乐、影音、健身、会客等功能于一体的共享空间，还配备有洗衣、购物、餐饮、保洁等多样O2O增值服务，得到了很多80—00段年轻人的青睐。

魔方公寓是中国长租公寓行业最早成立的专门运营商之一，已经深耕租赁市场11年，目前在全国有500家门店，总房量10万间，覆盖31个城市，是长租公寓领域为数不多的独角兽企业。

据魔方公寓浙江及中西部分公司总经理丁涛介绍，魔方公寓是集中式公寓的领军企业，采用集中管理和运营的方式，将整栋物业进行改造，并配备标准化硬装软装、标准化的服务，为客户提供直租服务。2016年，魔方公寓正式进驻杭州，目前已经开出20家门店，共3050间房间，连续两个月出租率稳定在95%。

值得一提的是，魔方还专门推出了蓝领公寓产品9号楼公寓，仅2年时间，就已经在杭州发展了10家门店，解决了很多外卖员、服务员的租住问题。“特别是今年疫情期间，公寓的应急机制和全面的防疫管控为许多民生保障服务业者提供了安全稳定的栖身之所，保障了城市民居生活所需。”丁涛告诉记者。

房东和租客如何维权？

长租公司作为房东和租客之间的重要纽带，现在却频频爆雷，留下一地鸡毛。一边是付了租金的租客，一边是未收到租金的房东，房子应该让租客继续住，还是应该让房东收回，成了眼前最大的问题。

金道律师所的哀韬光律师认为，中间主要可分为两种情况：一种情况是，房东将房子委托给长租公司租赁，即我们常说的“托管”，长租公司以代理人的身份和租客签订合同，最终构成租赁关系只有房东和租客；另一种情况是，房东和长租公司为租赁关系，长租公司转租房屋给租客，那么这中间就构成了两层租赁关系，一层是房东和长租公司，另一层是长租公司和租客。

“目前除非构成诈骗，否则这中间所签订的合同都是有效的，如果是第一种情况的话，相当于租客已经向房东交了租金，后期是可以继续租住的，房东也无权收回房屋；如果是第二种情况下，房东和长租公司解除租赁合同的，则有权收回房屋。当然，现在看来长租公司普遍采用的是第一种模式。”哀律师说道。

随着事件的不断发酵，目前大量的房东和租客已经有秩序地进行维权，但是也有部分人群对法律规则并不清楚或因为司法途径太过费时，而采取了非常规手段，例如部分房东会采取断水断电、砸门换锁等手段赶走租客，一时之间，房东和租客的矛盾也在不断升级当中。

对此，北京炜衡（杭州）律师事务所的钱思洋律师提出了5点建议。

第一，要依法、理性地维护自身的合法权益，不能通过吵架、斗殴等暴力手段进行维权，以避免维权不成反而因为自己违法而受到法律制裁。

第二，搜集整理合同、付款凭证等与租房有关的证据、资料，作为维权的基础。

第三，根据签订合同内容判断自己与其他两方之间是什么法律关系，判断在爆雷后自己及对方享有什么权利应当承担什么义务。

第四，在此基础上与作为相对方的租客、长租公司或房东、长租公司进行协商，以进一步明确各自的权利、义务，确保在爆雷的情况下合同继续履行或依法解除，将损失降到最小化。

第五，在协商不成的情况下，通过社区或者街道作为和事佬进行调解，如调解不成也可以向法院提起诉讼，依法维护自己的权利。