“轨道上的杭州” 地铁上盖物业越来越多

都市快报

《杭州市建设交通强国示范城市行动计划(2020-2025年)》中，明确了杭州要落实TOD发展理念，加强规划保障衔接，加强轨道沿线用地规划控制及站点周边用地开发。

在可预见的未来，杭州的城市骨架将继续拉伸，城市能级将继续提升，杭州人的生活将出现更多的变化。

TOD模式伴随着“轨道上的杭州”飞速发展，随着越来越多地铁线路和站点的建成，TOD模式将成为推动杭州城市发展的重要动力。比如：在我们身边，会出现更多像万象城这样，能激活城市活力的商业综合体……

以公共交通为导向的发展模式 推动城市更新、改变发展格局

TOD（transit-oriented development），即“以公共交通为导向的发展模式”，已在欧美国家风靡20余年。

香港的城市规划，也基本是以TOD为导向，在地铁站周围进行住宅楼、商场、办公楼的布局，人们的日常活动半径大大缩小，同时又可以方便地通过地铁到达更远的地方。

TOD是“以公共交通为导向”的开发模式，由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普（Peter Calthorpe）提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。

随着时间的沉淀打磨，TOD的内涵，被更多人认识和丰富。

“TOD，首先是为了提升人民的生活品质，改变城市发展格局，治疗‘大城市病’。”西南交大经济管理学院教授周国华表示，随着社会经济迅猛发展，城市人口急剧增加，过去“摊大饼”式单一集中型的城市已经开始“生病”，包括交通拥挤、环境污染、通勤成本较高以及土地资源紧缺等。而国外城市经过几十年的探索，证明了TOD模式是“一剂良药”。

推动新城更新、改变城市发展格局，是TOD模式的一大重要作用，功能落后的城市近郊区通过实施TOD综合开发，融合产业、公共服务资源，可形成新的商业中心和生活中心。

“TOD项目多了，就能在城市里形成多个中心，从而就将中心城区的资源、人口转移出来，有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力，同时也优化了土地资源的利用率。”周国华认为，这能退让出更多公园绿地和开敞空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态，给城市居民营造更加舒适宜居的生活环境。

而TOD项目富足的商业空间、消费场景，则将增强其“黏性”，把出站就走的乘客留下来，产生消费，从而为轨道交通“造血”。

高效的城市开发模式 将是杭州未来的新导向

对于城市中心日益饱和、轨道交通网络正在不断延伸扩展的杭州来说，TOD模式是一种比较适合且高效的城市开发模式。

目前，TOD模式在杭州已经起步，并取得了良好的成效。七堡地铁站上方的杨柳郡、五常地铁站上方的天空之城……这些都是杭州在TOD模式上的尝试。

今年2月，自然资源部办公厅发布《轨道交通地上地下空间综合开发利用节地模式推荐目录》，杭州等6个城市的轨道交通节地模式被列入其中。

未来，对于杭州这样一座“轨道上的城市”，地下空间高效、科学地利用，城市才能高效运转，才能建成生活品质之城、世界名城。

杭州市城市规划设计研究院交通规划高级工程师魏晓东认为，以轨道交通为基础的高效开发模式，将是杭州城市未来发展的一个重要方向。“在城市国际化发展背景下，杭州的城市空间不断扩容，城市人口不断增长，土地开发和利用日益精细。建设‘轨道上的杭州’，形成网络化、高强度的城市轨道交通系统，支撑和引领城市空间、人口、土地的协调发展，能为‘独特韵味、别样精彩’的世界名城发展之路奠定基础。”

据了解，目前已形成初稿并通过专家评审的《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）》，提出将以打造精彩公交都市为目标，以建设“轨道上的杭州”为重要抓手，通过增加轨道交通快线来丰富多层次轨道线网，提高主城轨道交通服务覆盖，形成以轨道交通为轴线的TOD开发建设，构建高品质、多层次、多样化的公共交通体系，促进交通、空间、产业的协调发展，促进城市交通的绿色转型。

什么样的项目 才是真正的TOD？

有了万象城、杨柳郡、天空之城，很多杭州市民对TOD已经有了一个初步了解。未来，杭州还将有更多的房企，在杭州打造自己的TOD项目。

但，TOD并不简单地等同于地铁上盖物业。什么样的项目才是“真正的TOD”？这是很多购房者最想知道的答案。

对于TOD项目开发类型，不同单位有不同的划分方式。一般来说，业内习惯按照业态来划分。

一类是城市型TOD，即以城市型业态为主的项目。这类项目涉及大体量公共建筑，车站空间大，开发强度高。内外交通换乘，交通高度便捷，一般工作人口大于生活人口。

由于对体量以及业态有全新的要求，因此这类项目一般在新城开发范围。

比如：连堡丰城项目。它位于钱江新城二期区域（即钱江新城2.0板块内），属于钱江新城核心区、钱江世纪城、城东新城等多个城市功能区的几何辐射中心，对承接片区辐射、强化片区中心功能，起到至关重要的作用。项目分为一层地面空间和两层地下空间。未来，御道站、五堡站、六堡站和七堡老街站4个地铁站的地面之上，会盖起各种物业大厦；地面之下，会建起集生活配套、办公、餐饮、住宅、娱乐等功能为一体的综合体。

再比如：奥体博览城将在2022年亚运会前建成杭州最大的“地下城”，由体育商圈、博览商圈、地铁商圈、“杭州之门”商圈和地下车库（包含14000个车位）构成，占地面积98.6万平方米，相当于138个标准足球场。

另外一类社区型TOD，即以生活型业态为主。与生活区联结紧密，生活功能空间大，与步行系统联结紧密。生活人口大于工作人口。这一类基本都由开发商全程参与，而新人居时代下，实力雄厚的开发商们早已跳脱单纯的造房子模式，全面转型成为“城市运营商”。

对于开发与轨道交通结合的运营商来说，从一开始就需要从运营的角度去倒推项目的前期定位、规划设计、招商引资，力求做到最大化利用轨道交通的优势来提升自身的物业价值。关于“TOD”这个课题，各家龙头企业都开启了新一轮的研究与实践。

这一点，万科很有发言权。万科杭州轨道事业部相关负责人透露，目前，万科参与投资建设的TOD项目有40余个。其中，万科在杭州参与投资并建设TOD项目6个，开发体量超过280万平方米以上，开发类别涉及车辆段上盖、站点接驳、轨道沿线开发等多种类别，在高技术类别上沉淀了成熟的高难度开发建造技术。在杭州已开发两个大规模车辆段项目，一个是地铁万科·未来天空之城，杭州首个车辆段项目，最近一次摇号在5月中，平均中签率仅有6.32%。

另一个是地铁万科·彩虹天空之城，落址地铁5号线姑娘桥站，总建面约40万平方米。全项目以公园为底盘，规划住宅、商业、办公等多元业态。其中，商业以“城市活力欢聚场”为定位，打造板块消费目的地；商务办公空间以“杭州南TOD枢纽型商务生态”为愿景，带动区域产业升级。

除此之外，作为地铁携手杭州万科打造的首个TOD项目地铁万科·杭行道，双地铁，以地铁10号线祥园路站（建设中）为依托，直线距离5公里以内五大产业平台汇聚，三大商圈环绕。项目约3.3万平方米的自带商业杭行荟Mo-Mall，目前已开业。

万科还联手招商蛇口、融信中国联袂打造的中城汇MID-TOMN，在主城拱墅区祥符板块，项目所处地铁10号线（国际会展中心站）之上，届时将实现2站到城北万象城、3站到大悦城、5站到黄龙，还可通过2号线换乘7号线连接西湖、武林商圈、萧山国际机场。项目自带1.1万平方米的商业，打造一站式生活服务。

融创在TOD项目的布局起步较早，除了信达、融创、滨江三家重量级品牌房企联手合作的信达中心|杭州壹号院之外，融创·融耀之城作为融创深耕杭州TOD开发领域的第三座大城，也备受关注。

融创·融耀之城以“微型城市”为逻辑，在TOD生活大城内部，通过丰富的动线和景观节点，串联建筑面积约8万平方米的苏宁易购广场（在建），从生活轨迹与场景出发，真切感受生命力、互动性、参与感、场景感的都会体验。

在杭州，呼声很旺的热门TOD，还有城北的华润万象城幸福里；文晖板块位于地铁5号线杭氧站C出口的中海·望庐；距离“换乘之王”地铁5号线聚才路站仅约500米的中海·云宸；以及出自蓝绿双城之手的苏河汇等。苏河汇项目是地铁1号线与5号线交汇的打铁关站上盖物业，规划设计师酒店、艺术家工作室、服务式公寓等多元业态。

成熟的TOD 是一座功能齐全的微缩城市

如果按照轨道站点功能来划分，TOD可以细分为四类——

节点级——单站点通道相连，影响节点式的社区。

商圈级——两条以上的地铁零换乘，同时具备了区域级、城市级的影响力。

门户级——依托重要的城市枢纽，具有城市级甚至区域级影响力。

产业级——通过轨道串联的交通节点结合，进行产业布局，实施产业配套开发，形成交通、产业、城市的有机融合。

而站点越大，TOD项目复杂程度也越高，规模也越大。

在功能方面，早期TOD的主要功能是办公、商业、住宅，功能排布依据物业价值、距离交通枢纽的远近，分别为商业、酒店、写字楼住宅。

但只有这些功能，现在已经很难满足市民需求。因此现在TOD的功能布局越来越多元化，在办公、商业、酒店、住宅的功能之外，引入更多功能，比如科研院、图书馆、艺术中心、社区教育、亲子空间等等。

未来，一座成熟的TOD，更像是一座功能齐全的微缩城市。