新与旧

商业格局或将生变

始建于隋代的武林门，是杭州最古老的北城门，京杭运河南端交通要冲，自古市肆繁华，物流昌隆。武林商圈是杭州乃至浙江商业繁荣的象征，这里诞生了杭州大厦、银泰百货两大传统百货业巨头。

多位业内人士表示，百货业在杭州商业史上占据了重要地位，但也使得杭州的商业地产，在一定程度上形成了“路径依赖”。对消费者来说，最突出的问题是商场同质化，“逛来逛去都差不多”。

直到2008年，万象城的开业，才让杭州人首次见识了什么叫城市综合体。最近几年，嘉里中心、来福士、龙湖天街、宝龙城市广场、远洋乐堤港、中粮大悦城等也纷纷落户，但依然无法撼动两大巨头的霸主地位。

2018年的数据显示，开业已经30余年的杭州大厦，2018年实现全年营收52.18亿元，同比增长7.9%。有媒体统计，在国内百货商店的单店业绩成绩单上，杭州大厦也仅次于北京SKP。在杭州，一提起买国际奢侈品，就会想到杭州大厦。然而，虽然杭州大厦经过了多次升级、调整和扩容，但对标其他一线城市、新一线城市新建的高端商场，其在硬件上已相对薄弱。

“在我们高端商业行业，最重要的不是软件，而是硬件，是地段、设计、建筑。”陈启宗认为，高端奢侈品牌更看中入驻商场的硬件，恒隆后发优势明显。在发布会上，他直言不讳：“对杭州来说，武林广场绝对是市中心的市中心。但在中心的中心，竟没有一个像恒隆广场一样的‘五星级’商业综合体，这给了恒隆一个最好的机会。”

然而，分析人士指出，恒隆仍要谨防“水土不服”。恒隆今年的半年报也显示，上海2个项目的租金收入，占到内地总收入的七成。也就是说，恒隆在上海以外的项目缺乏增长动力。未来的杭州恒隆广场，想要在武林商圈里过上好日子，可得要做好跟杭州大厦、万象城等“正面刚”的准备。

除了在顶级武林商圈内的“华山论剑”，这一轮商业地产开发商瞄准的，已不限于传统的武林商圈。比如，华润就把“城北万象城”布到了良渚新城，城西未来科技城周边，聚集了欧美金融城、万达广场、余杭银泰城、西溪银泰城、赛银国际广场、西溪新天地等十几家大型商业综合体。

这体现了杭州商业地产格局，进一步呈现多元化态势。随着城市骨架的延伸，地铁及城市基础的建设，以及各区域商圈的稳步发展，杭州商业地产已经迎来百花齐放的新时代。杭州不仅有了武林商圈、湖滨商圈、钱江新城商圈这样的市中心顶级商圈，区域性城市中心商圈也渐成气候。在《杭州市商务发展“十三五”规划》中，就提及在“十三五”期间杭州将建成钱江新城-钱江世纪城、运河湖滨高端商务带(运河-武林-湖滨-吴山)等两个市级商业中心，同时培育下沙、江南、临平、大江东、城北、未来科技城等六大市级商业副中心。如今，这些区域中心也展现出了非凡活力。

“未来，新综合体的入市，对杭州本地的传统百货业来说，冲击将是巨大的。”曹丹阳分析，这将会激发杭州商业主动变革，“无论是恒隆广场、还是K11或嘉里城，他们对杭州来说都是全新的商场，会分流掉一批客户。对杭州本地商业运营商来说，是时候坐下来想一想，怎样通过自我革新，将客户重新拉回去。”

紧挨着恒隆广场工地的，就是银泰武林总店。不久前花了1.5亿元改造外立面的它，刚度过第21个店庆。“嫁入”阿里的银泰，正不断积极探索新零售的种种新“玩法”。

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