很多人以为跟房东签了合同，买房的事情就确定了，但如果签的只是意向书，交的钱也只是意向金，那么对房东来说，违约成本其实并不高。即便到时购房者可以要回全部意向金，但原本低价购买房子的愿望很可能就落空了。

2.对于交付购房款，尽量采用购房定金的形式，并可以适当多交一些定金（最多为房款总额的20%），这样万一房子购买不成，运用定金条款要求对方双倍返还，可以弥补较多的损失。

3.如果定金条款不足以弥补损失的，而房子又被房东处理掉了，这时可以考虑要求房东赔偿实际损失，以购房时候的房屋价格与现在房子的价格差价作为实际损失的赔偿金额。

4.除了购房预约合同及正式房屋买卖合同两种常规的合同，还有一些二手房东在房产证没有办理的情况下，可能就跟房客签订了房屋买卖合同，关于这种合同如何定性，购房者一定要慎重对待。

比如，房东出售的房屋系公租房，需要买下后再行出售，而房东在购买之前就已经和他人签订了房屋买卖合同。这种情况下，万一房东没有按时办出三证，那么房屋就不符合出售条件，房屋买卖合同能否继续履行也是存在较大风险的。

作为购房人，要尽量控制风险，一方面可以在合同条款上尽量往正式购房合同上靠，约定明确的房价、交房时间等细节，另一方面可在交付房款时明确注明为购房款或者购房定金，以使得法院最终倾向于认定为正式的房屋买卖合同，万一发生纠纷，可以要求继续履行合同。

5.购买二手房产时，还需要注意房屋质量，水电煤气、物业费的交割以及户口的迁移。最好能够将上述条件书面化写入合同。

遇到房东临时涨价时，建议购房人理智把握合同，结合其中条款与房东谈判，如果诉讼更有利，最好通过诉讼的方式解决。

另外，在房产市场大热的情况下，房东在卖房过程中可能会遇到多个房客竞买一套房子的情况。这时候，有可能出现房东通过中介“跳单”的行为——即已经与一位购房人签约了，但受利益驱使，又通过中介和其他房客签约。

这种情况，建议购房人在对价格没有疑义的前提下，趁早下单。只要房子产权是真实的，先付定金并不存在太大风险。

签约律师陈焕柱：

浙江智仁律师事务所专职律师，专业方向包括建筑房产、金融、企业法律风险管理等。

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