快报抽样调查——

一年内下沙沿江有的二手房涨幅达77%

杭州一手房摇号新政实施已经3个多月了。

在楼市调控加码以及一手住宅限价的背景之下，是备齐了资料、准备好资金，排队登记摇号新房？还是和二手房房东周旋，争取拿下现房？

手握“房票”的购房家庭，大多都瞄准了一手房。

有的红盘“千人排队”“万人摇号”；有幸运的购房者“一摇即中”；但更多的，是摇了七八次甚至十多次，却仍然“屡战屡败”……

为什么大家都把劲往一手房上使？

归根到底，一二手房的价差空间，是购房者目前衡量的重要标准。

事实到底怎样？一手房火爆，二手房的现状又如何？

我们抽样选取了部分样本做比较。

简单分为：上世纪80-90年代的“老破小”、千禧年左右交付的杭州最早的一批精装修楼盘、近两年交付的次新房这3类二手房。

老破小

文二新村19方学区房

达成意向300万

上个月，《文二新村一套19方的学区房，意向卖了300万》的新闻在杭州房产圈里传得沸沸扬扬。

这套不足20平方米、没有厨卫，只有一间卧室的二手房，为什么可以卖到15万的单价？完全是因为，它是学军小学的学区房。

这套房子位于学军小学求智校区附近，买家是新杭州人，买房是为了给孩子读书。之前看过学军小学附近多套房源，多为50平方米左右的主力户型，总价偏高，所以一直没下手。而这套尽管单价高，但总价比大户型的要低不少，他就果断出手了。看房当天就达成了初步意向。

学军小学求智校区附近的房源不多，50平方米左右是目前的主力户型，单价在8万5到9万5左右，有些房源还有硬伤，如学籍占用、装修差等。

“19平方米房子能卖到总价300万，算是比较特殊，只是个例吧，学军小学周边小区两年内都没出现过总价才300万的房子了，多数房子总价都在450万左右。”文二路上一家房产中介表示。

现在的一手房市场

300万可以买到什么样的房子呢？

位于西湖区的万科融信·西雅图，均价约2.7万元/平方米，以108平方米的户型来计算，总价约为291.6万元。

创下登记人数新高的“奥体红盘”融信保利·创世纪，房源均价3.47万元/平方米，89方的户型，总价309万左右。

这样一对比，果然一手房划算很多啊！

随着新一轮楼市调控的加码，一些买不到一手房的刚需购房者涌入二手房市场，在一手房限价政策下，造成一二手房价格明显倒挂。在很多人眼里，能购买到一手房变成了一种“福利”，这使得一些原本没有购房需求的客户也加入了“摇号大军”。

所以，一手房虽然划算，买到它们的概率有多大呢？

万科融信·西雅图，登记总人数9288户，其中无房家庭3333户。整体摇中概率为5.8%，无房户首轮摇中概率4.8%、二轮摇中概率为4.1%。

摇中创世纪的希望就更加渺茫了，意向登记总人数多达20256户，其中无房家庭7498户。整体摇中概率3%，无房户首轮摇中概率1.6%，二轮摇中概率为2.4%。

“老破小”身价居高不下

房东还百般舍不得卖

一手房摇号政策出台后，部分二手房房东的态度也突然发生变化。

很多原本要卖房的房东，出现了舍不得卖“惜售”心理，或突然提价的行为。直到最近才渐渐回落，趋于稳定。

曹女士一家租住在朝晖六区已经5年了。那是一套1984年建成的老房子，两室一厅，当初月租金只要2000多元。

“2015年底想过一次买房，同小区有一套80方的两居室，价格在165万。当时我觉得房子条件不好，又老又旧，户型也有问题，不像新房子那么通透，犹豫着就耽搁了。”

近几年，房东一直以房价为由涨房租，曹女士又动了买一套房子的念头。

因为住习惯了朝晖，曹女士还是去了解了同一小区在售的二手房。

“前两天看见小区里也是80方的房子，已经要375万了。”曹女士悔不当初，“早知道当初就咬咬牙买下来了。”

现在买房的人太多，房子价格一直涨，曹女士心里总觉得“不划算”。

“暂时不做考虑了吧，对我来说经济压力是一方面，市场太热，不愿意被市场推着走也是一方面。”她说。

次新房

买家很庆幸

两年翻一番

大学毕业一年的小施，住在文二西路高教路交叉口的富力十号院。

“2016年5月签的购房合同，当时单价2.1万，精装，100方，2017年8月交付的。”小施说，交付的时间对他来说刚刚好，毕业半年就住进了新房。

“买房子就是计划之中的事，买来自住嘛，也没想着升值。”小施说，“刚读大学的时候，就跟父母提出想要留在杭州发展，所以我妈留意了一下杭州的房价。2016年开始，房价上涨的势头就很明显了，我妈心里急，说不能再等了，赶紧就买了一套。”小施回想起当初，忍不住笑了，“当时我老爸工作忙，觉得我还要几年才毕业，买房不急，也不太上心。所以就是我陪着我妈看房，买房其实只花了两个周末的时间。”

小施透露，原本舅舅也打算在同一个小区购买一套房子，后来觉得价格在整个区域内偏高，就没买。

“我妈签完合同之后，还很关注那一片的房价，心里非常忐忑。结果目前富力十号院价格要4万多一个平方米了，涨了一倍，现在再看一下杭州的市场，觉得挺庆幸的！”他说。

杭州早期精装修楼盘

近一年涨幅

远胜一手房

2002年年底交付的南都银座公寓，作为杭州第一个精装修房楼盘，其二手房价格从2016年7月的23162元/平方米增长到2018年4月均价34754元/平方米，涨幅高达50%。

同在西湖区，与南都银座两公里之隔的高端楼盘融信·杭州公馆，于2015年7月开盘，首开均价约45000元/平方米，2018年4月售罄，均价约为60000元/平方米，涨幅为33.3%。

我们整理了目前杭州签约量较高的几个二手房小区，将其一年前后的成交价对比并计算出涨幅。

可见，仅在2017年6月到2018年6月期间，杭州市二手房成交价就呈明显增长之势，涨幅最高可达77.02%（由于二手房房东出售意愿、房屋装修、楼层格局等情况不同，同一小区房源的市场挂牌价和实际成交价都会有所不同，本栏目价格为小区实际签约房源的签约均价，数据来自豪世华邦，仅供参考）。

而在政府对一手房市场密切关注、严格限价之下，杭州一手房的价格相对较低，价格增长幅度也相对更小一些。

市场预测：

二手房市场会不断降温 整体房价最终会回落

新政的出台往往伴随着市场的波动。

目前，一手房和二手房价差确实存在，但这不代表当下二手房的价格是合理的。

无论是“摇号”还是二手房交易，似乎都形成了一种“羊群效应”，但实际上，大部分客户仍处于盲目跟风的状态。

我们预判：限价政策持续保证一手房供应价格的稳定，二手房市场也会随之不断降温，整体房价最终会回落。

市场渐渐趋于平稳，投资客比例将会降低且回归理性，盲目购房的行为也将大量减少。

最终，客户结构一定会向着“房住不炒”的调控目标靠拢。