三位律师说法

出租房屋，房东要承担哪些义务与责任？

北京德恒（杭州）律师事务所副主任、高级合伙人邵瑞青：

在房屋租赁过程中，房东作为房屋所有权人，也是房屋使用安全责任人，需要尽到对出租房屋的管理责任。

一般来说，因租客个人原因造成意外事故的，由租客或侵权人承担责任，如果房东未履行相应安全保障义务（如因房屋本身的问题或者房东管理房屋问题导致租客的意外受伤），则需要视过错程度承担一定的责任。

具体来说，房东应当承担的义务主要有四点：

一、备案义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，出租房屋应该向房管部门备案。

二、房屋适租义务。房东应该提供适合居住的房屋，并按照合同约定，履行房屋的维修义务，确保房屋和室内设施安全。如果出租房屋质量不达标准，或存在其他明显的安全隐患，或房东没有按约定履行房屋维修义务等，由此导致租客遭受人身损害的，房东需要承担安全管理责任。比如因房子老化等原因发生天花板坠落，造成租客受伤的；因房东配备的房屋设备未使用或正常使用中发生事故导致租客受伤的。

三、提醒、告知义务。房东应当事先将出租房的房屋情况、房屋内设施的使用方法、注意事项告知租客，如果因房东未告知，导致租客使用电器或其他设备时发生触电、火灾、煤气中毒等意外事故的，房东需要承担一定的责任。

四、房屋使用安全保障责任。如果在签订房屋租赁合同时，房东与租客在合同中明确约定，房屋使用过程中因租客使用房屋而发生安全事故均由租客自行承担责任，那么，房东一般就无须再承担房屋使用安全责任。但如果房东能够采取措施保障租客人身安全的情况下，房东未采取相应措施，导致租客人身损害的发生，那么房东也需要承担一定的责任。例如，房东明知提供的房屋门窗本身便已经损毁，仍未进行更换，导致出租房中发生盗窃等案件，房东应当承担一定责任。

值得注意的是，浙江省第十二届人大常务委员会第四十三次会议于2017年7月28日审议通过并公布了《浙江省房屋使用安全管理条例》，该《条例》中对房屋使用安全责任、房屋使用安全防范、房屋安全鉴定、监督管理及法律责任等均作了明确规定。房东如果违反该《条例》规定，除了承担民事法律责任，还可能会被处以罚款、责令停产停业整顿、没收违反所得等行政处罚。

作为房东，可以在出租房屋前向租客出具安全用房告知书等提醒警示文书。在房屋出租过程中，房东可以采取定期检查的方式，确认出租屋的各项设施的安全状况，并注意保留相应的书面记录或其他形式的证明证据，履行自身的安全提示义务和安全保障义务，也便于日后维护自身合法权益。

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