再来看其他城市，从南京“乐伽”到上海“岚越”，从广州“城璞”再到深圳乐居公寓、小鹰找房……各大城市不断传出长租公寓破产、跑路的新闻。有媒体统计，2017年至今，已有70家长租公寓企业“阵亡”，其中在2020年“阵亡”的就达到44家。 从资本宠儿到“烫手山芋”，剧变仅在短短几年之间。 “只有当潮水退去，才会发现谁在裸泳。”杭州某知名品牌公寓原总经理高铭（化名）已于去年离开长租公寓行业。针对近期接连爆发的行业危机，他向记者透露，长租公寓盈利的核心就是控制空置率，今年的疫情首先就给各大公寓企业带来了巨大影响。“但过度运用‘租金贷’，通过长收短付、高收低租的经营模式，毋庸置疑是各家公寓‘翻车’的共同点。” 高铭向记者分析，通过“租金贷”，长租公寓企业能快速实现市场的规模扩张，也能将租金投资在其他业务上，但一旦租赁市场行情冷淡，就极易产生资金链断裂，带来巨大的经营风险。 C “租金贷”模式解析 据业内人士分析，蛋壳公寓持续亏损的主因，是2017年到2019年公司利用“租金贷”模式，迅猛扩张，运营房间数猛增近30倍。截至今年一季度，该公司手中的公寓数达41.9万间。 为了这些房源，蛋壳付出巨大前期投入。而平均下来每一套新增房源的成本，都需要12-20个月后才能收回。 类似的情况，在其他寻求快速扩张的长租公寓企业身上如出一辙。比如依托链家公司的“自如”，目前在管房源数量就超过了100万间。 “如果不利用‘租金贷’模式快速扩张市场，那就只能被其他出高价向房东拿房源的公寓企业淘汰出市场。”金剑，2017年曾投资数千万元进军长租公寓市场，在杭州主城各区域找取房源，但最终敌不过动辄融资数十亿元的头部企业。 那么，“租金贷”真的具有“点石成金”的神奇魔力吗？ 从事多年长租公寓市场运营工作的陈永丰告诉记者，简单来说，“租金贷”是租客在与长租公寓签订租约的同时，还要与金融机构签订贷款合约——金融机构替租客一次性付清全年房租，租客则向金融机构按月还贷款。 在这样的模式下，一切看上去都很美： 租客免于整交一年的房租压力； 房东按月或按季，可以收到高于市场价的房租收入； 公寓运营方一次性拿到全年租金，用于快速扩张市场； 金融机构则可以通过“租金贷”产品增加客户数，提高业务量…… 上述租住在蛋壳公寓的杭州租客周瑞就表示，“租金贷”模式下的房租相对便宜，还会有管理费优惠，许多像他一样资金紧张的租客都会选择贷款月付。“否则只能选择季付、半年付和年付，一下子我又拿不出这么多钱。” 但这场看似完美的商业模型，恰恰潜伏着巨大风险：一旦长租公寓企业因资金链断裂倒闭，那就意味着租客不仅没有房子住，同时还要继续偿还未到期的贷款。 “为了争取更多的房源，这两年的住房租赁市场可谓愈演愈乱。”金剑说，从2017年开始，杭州各大长租公寓在资本的加持下就已经大打“价格战”——先以高出市场价20%-40%的租金从房东手里收取房源，为争抢租客又降低租金实现快速出租，以此降低空置率。 “收租客一个月5000，给房东一个月6500。看似每个月是在倒贴，但实际上手里握着一大把资金，只要客源不断，市场就能迅速做大。”金剑苦笑说。 面对当下的现状，景晖智库首席经济学家胡景晖曾在接受媒体采访时称，在这样的模式下，若企业把资金用来放贷、炒股，风险敞口只会更大。 | 
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