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2012年9月开业的北京侨福芳草地，2013年6月开张的上海K11，2014年10月迎客的成都远洋太古里，这三个购物中心近年来名声大噪，成为国内商业地产人不可不看的经典项目。

三者相较，芳草地和K11更相像一些，走的是一脉相承的艺术文化路线。K11海派精致，侨福芳草地则大气有范儿有细节有态度：极为开阔疏朗的建筑形态和空间感，把商业和艺术进行了有机结合，在让公众购物休闲深有趣味的同时，也突破了艺术平日被仰望的格局，最终实现“叫好又叫座”。

侨福芳草地拥有几大撒手锏：一是独特时尚的金字塔外罩，使用特殊的ETFE透明膜材（水立方相同膜材料），将四座写字楼塔楼建筑连接为一体，很有辨识度的同时具有强韧、自清洁、可回收等环保特性，并构成了朗阔中庭。二是艺术感无处不在，40多件艺术大师达利的雕塑、500多件艺术作品、236米国内最长的室内长桥、2000方的公共艺廊，逛起来趣味十足。三是侨福集团的资金实力和品牌资源雄厚，芳草地开业之时超过一半的品牌都是首次进驻中国内地或北京，比如鼎鼎大名的特斯拉专卖店，品牌稀缺性是其核心竞争力之一。

在购物中心正饱受“同质化”诟病之时，艺术文化主题购物中心的出现让业界眼前一亮，脑洞大开的侨福芳草地和K11正是其中的佼佼者。当然，这条路不好走，资金耗费大、回收周期长，需要强大的资金支持，也需要有很强的耐心进行市场培育。同时，商业和艺术的有机结合既需要品位和眼光，也考验招商运营经验是否丰富。

那么，在商业地产起步较晚的杭州，当下又面临购物中心即将井喷、同质化难题出现、客流量必然被稀释的不妙局面，接下去有无可能出现一个“侨福芳草地”，或是类似路线的成功项目？大家又将如何发掘行之有效的差异化道路？

姜震宇（资深业内人士）

杭州曾经出现过一个天工艺苑，1993年，天工艺苑作为华东最大的艺术品商场和工艺品销售中心，营业额超过2.8亿元，跻身杭州商场前三位。随着商圈格局变化、市场竞争、经营定位等因素使得天工艺苑辉煌难现。杭州要重现当年的天工艺苑，今天的芳草地，天时地利人和以外，对开发商的要求也非常高：没有情怀的开发商是做不出芳草地的，急功近利的开发商是做不出芳草地的，没有雄厚资金实力的开发商是做不出芳草地的，没有很强运营能力的开发商也是做不出芳草地的。

马英枢（世邦魏理仕杭州董事总经理）

芳草地和K11在差异化上无疑是成功的，但我不认为简单的复制到杭州就能解决目前杭州购物中心同质化的问题。一是因为消费者存在区域差异，其消费理念，习惯等特征不能简单假设都相同，照搬或复制不一定能让消费者都买单。二是因为每个商业项目由于其内外的限制条件、区位、开发目标的不同，都有自身的特性。不是什么时候都存在简单的剪切粘贴选项。芳草地的开发商也说过，不会简单地照搬到其他项目上去。理论上讲，复制和照搬不能解决差异化问题，反而会导致同质化问题，这也是目前杭州很多商业项目的问题所在。我们需要的是走自己的路，别人没走过的路。聚焦消费者，创新理念，精雕细琢，耐心坚持，才能做出个性鲜明，差异化的产品来。忘记借鉴，忘记复制吧，我们需要的是创新。

高院生（中国指数研究院华东分院研究总监）

目前杭州尚未有类似的成功项目，这种类型的项目对选址和企业运营要求很高，除了位居核心CBD地段外，对于城市和项目周边文化艺术气息和氛围颇高，项目在运营过程中对企业定位策划、招商运营、资源整合、资金实力等各方面均提出较高要求，与此同时，在当下的杭州商业市场过剩的大环境下，这种类型的项目又极具运营风险。但这种类型的项目的定位和运营思路可以给未来杭州商业市场带来一些新的元素和思考，各家企业在未来的商业开发和运营的过程中，可以结合杭州这座城市的人文、艺术、产业、旅游等，走具有特色的商业运营之道。