最近一段时间里，杭州的楼市房价变动大，二手房买卖纠纷频频出现。订好的一纸合同说不履行就不履行了。其中，交易双方该承担多大的责任？最近，西湖法院判决的几起案例，算是给交易各方都敲了敲警钟：做人做事，要有契约精神。

2016年8月31日，张先生付了2万元定金给卖家邢女士，签了定金协议，约定购房款总价为163万元。

根据定金协议，双方应该在10天内签订正式房屋转让合同，如违约则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。

此后，张先生和中介公司多次联系房东邢女士，催促签订正式的房屋转让合同，但房东却不肯签了。显然，房东觉得当时跟张先生约定的价格低了。同年10月10日，房东把这套房子以185万元的价格卖给了其他人。

张先生当然不答应了，自己付了定金却没买到房，此后房价上涨是事实。他将邢女士诉至法院，要求对方支付违约金16.3万元，并归还定金2万元。

法院经审理认为，买卖双方签订的《定金协议》对被告具有拘束力。依据该协议约定，房东没按时签约，还卖给了其他人，已经构成违约。

关于违约金的认定，该院结合当事人过错、预期利益及被告自认案涉房屋出售的价格为185万元等因素的考虑，对原告要求被告支付违约金16.3万元予以支持。同时，法院判令被告返还原告2万元款项。

这么一折腾，对房东而言，这次违约她付出了沉重的代价：毁约后多卖出的钱，基本都拿去赔原来的买家、支付诉讼费、律师费了，还吃了场官司，实属不值得。

类似违约的也有买家一方。

西湖法院曾审理一起案件，买卖双方约定以419万元一次性交易2套房子，买家付了5万元定金，双方还约定若一方违约，则应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。

但后来，买家毁约不肯再买了。卖家起诉到法院，要求赔偿41.9万元的违约金。

这个案子，法院后来判决认定买家违约。该案合同中，既约定了定金，又约定了违约金，原告选择适用违约金条款主张被告承担违约责任，符合法律规定，法院予以支持，但41.9万元违约金明显过高，法院判决时酌情调整为15万元。

关于违约金，合同法中是这么规定的：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金；约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

法官提醒说，房屋买卖交易双方交易前应慎重决定，避免因考虑不周出现反悔，以至承担高额违约责任。同时，要增强契约意识，慎重对待房地产买卖合同。

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