婆婆还在世

小姑子说给20万就放弃继承权

问：我们现在住的房子，房产证名字是婆婆的，现在我老公的妹妹问我们要20万，然后说放弃这套房子的继承权，但现在婆婆还在世，我们可以去做这样的公证吗？或者能不能签个协议？以后婆婆百年了，老公的妹妹要是反悔，这份协议具有法律效益吗？

律师：程雯雯 浙江允道律师事务所

答：你好，根据你的描述，按照继承法的规定，放弃继承应当在开始继承后（死亡后）作出，所以现在放弃房屋，继承开始后反悔的，现在签署的协议也很有可能是无效的。建议让你婆婆去公证处做个遗嘱公证，房屋只留给你们。但就算是做了公证遗嘱，日后你婆婆如果改变主意了，也可以再重新去做一份公证遗嘱撤销前份就可以。

未过户的房屋出售给第三人

买卖双方究竟是谁违约？

问：吴某先向谢某购买房产，但未过户，一年后，吴某将此房产加价出售给第三人楼某。签约时，吴某联合中介，谎称吴是谢的亲戚，代谢某签订合同。后来买方楼某了解真情后，提出异议，卖方吴某就补办了委托书。在办理房产过户时，买方楼某发现：一，由中介操作的网签合同上的金额与之前合同的金额不一致，也即是阴阳合同（为了避税）；二，卖方要求将房款付给代理人吴某，出现卖房人与收款人不符。买方楼某就以此为由拒绝履行合同。于是，中介与吴某就认定买方楼某违约，没收买方定金，并将房子另卖他人。请问：出现上述情况买方拒绝履行合同是否属于违约？中介和吴某的做法是否合法？买方楼某可以主张什么？

律师：程雯雯 浙江允道律师事务所

答：你好，基于你所提供的信息：

1．从房屋的登记状态上来看，谢某是房屋所有权人，常理款项应该支付给谢某。买方是否构成违约还要看，购买合同是否约定了付款账号及委托书内容是否包含了谢某委托吴某收款。如果购房合同上直接约定了吴某的账号为收款账号或者委托书上谢某委托吴某作为收款人，则你拒付款项给吴某也会构成违约。否则，则不一定违约；

2．只要吴某是真实获得了谢某的授权处理房屋出售事宜，吴某和中介的做法当然不违法；

3．如买方不存在违约，则可以根据实际情况判断卖家是否违约，再主张退回定金和违约责任。

只签了购房意向合同

开发商却迟迟不开盘……

问：我在2017年2月份在某楼盘定了一套房子，合同写的是购房意向，写定了价格和违约责任，当时口头上说8月份就会开盘，合同上没有约定开盘时间，交了20％的房款。由于开发商的缘故，施工进度一直较慢，到现在一直没有开盘，现在又出现房子摇号的政策，如果开发商继续迟迟开不了盘或者这样有可能我买不到之前选的房，开发商应该承担怎样的法律责任？我应该到哪个部门反映情况维护我的权益？这样的情况有没有2年的法律诉讼时效之说？

律师：金志杰 浙江东鹰律师事务所

答：你好，根据你的描述：

1．通常情况下，购房意向书的性质为预约合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，即使出卖人未取得商品房预售许可证也不影响预约合同的效力。预约合同生效后，双方当事人均应按约履行。因一方当事人原因未能订立本约的，该当事人应承担相应的违约责任，已收受定金的，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于双方当事人的事由而未能订立本约的，双方当事人均不构成违约。出卖人已收受定金的，应当将定金返还给买受人。

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