业委会主任把公共场地出租十年 我们毫不知情

问：我们小区业主委员会主任把小区的公共设施场地出租给房产中介公司，并且租赁合同一签就是十年。我想问，他有这个权利吗？

我们小区业委会每三年就要改选的，如果这个租赁合同已经生效，就没有办法改变了吗？这件事大部分业主是不知情的，业主有什么办法维护本该享有的权益？

律师：郑若阳 浙江汉鼎律师事务所主任。杭州市建筑设备租赁商会副会长，浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会委员。

答：根据你的描述，解答如下：

首先，业主委员会主任有权将公共设施场地出租给房产中介公司吗？

将小区内公共设施、场地出租给房产中介公司，属于利用共有部分进行经营的情形，根据《物权法》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规的规定，此事项应当由业主大会决定。业主委员会主任是没有权利私自出租的。

其次，业主委员会主任的行为侵犯了业主的什么权利？业主可以通过哪些途径维护自身权利？

业主委员会主任的这种行为侵犯了业主的知情权、建议权、决定权。在这种情况下，业主可以及时召开业主大会，业主大会有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业委会主任所做的决定，且有权改选业主委员会主任。同时，业主大会也要及时将决议进行公示，并且将撤销业委会主任决定将公共设施出租给房产中介公司的决议函告房产中介公司。如果协商未果的，还可向人民法院起诉解决。

最后租赁合同的期限是10年，而业委会每三年改选一次，如果租赁合同已经生效，业委会的改选是否影响租赁合同的效力和继续履行？

就我们这个事情而言，因为业主委员会主任无权将公共设施、场地出租给房产中介公司使用，如果业主大会对此不予认可、予以撤销，那租赁合同是不会发生法律效力的。但如果是正常情况下，业主大会依法根据业主大会议事规则，作出将公共设施、场地出租给第三人使用的，业委会的改选属于内部管理变动，不涉及合同法律主体的变更，因此不会影响租赁合同的效力和继续履行。

才离婚，发现他外面的女人孩子都生了

问：我和男方协议离婚了，起初一直怀疑男方外面有女人，但因为不想惹那么多麻烦，也没去查。

现在才办了离婚手续，我发现他外面的女人孩子也生了。我想问一下，能不能去上诉男方这个第三者问题？因为离婚的时候女方什么都没得到，就协议离婚的。

律师：鄢菲 浙江天赞律师事务所律师

答：你好，根据你的描述，主要审查离婚协议签订时双方是否自愿、是否是真实的意思表示，如一方是否胁迫、欺骗等情况下签订的离婚协议，当事人需要在离婚后一年内向法院提出诉讼请求，但是法院在审理后如果未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，就会依法驳回当事人的诉讼请求。

所以当事人一旦签订离婚协议并办理登记手续后，如果想改变离婚协议中有关财产分割的内容，就必须掌握对方胁迫、欺诈的证据，否则将败诉。

迪士尼门票都买好了，旅游团还没成团

问：我报名参加杭州到香港4天3晚的半自由行，跟团。现在对方还没成团，我已经签订了合同，定金也已经支付。之前我一直催对方给账户要交余款，对方迟迟不给账户。现在本人迪士尼门票买好了，单位请事假也已经请好了，对方告知还未成团，我该如何维权呢？

律师：王仙 浙江泽大（义乌）律师事务所律师

答：根据你的陈述，如果你们合同约定×××日前不能成团即构成违约，或对方已明确表示或以行为表明不履行合同的，你可以根据双方签订合同中关于违约责任的约定向对方主张违约责任，赔偿你方损失。

欠我四百万不还，还把我车给砸了

问：我借给别人四百万，借条有，货真价实地借了我四百万。包括以前还承认借我的钱的时候给我打的利息，银行都能查得到。

现在他说他生意赔了，不想还我，我跟他要钱，还把我的车砸坏，人砸伤。他在当地有后台，我该怎么办？

律师：姬水红 浙江仁策律师事务所律师

答：你好，根据你的描述， 建议走法律程序，胜诉后可以申请强制执行，是可以执行到对方的财产的。即使对方有后台，法律武器还是要使用起来，不然你就没办法维护自己的正当权益。另外，提醒你注意诉讼时效，借贷纠纷的诉讼时效是两年。

爷爷把老房子公证给我爸 后来拆迁了……

问：麻烦咨询一下公证遗嘱的事宜。

因为我爷爷一直由我爸爸赡养，于是我爷爷在十多年前对他自己住着的老房子进行了公证，公证书上写明这套房产全部归小儿子，也就是我爸爸所有。

后来这个老房子拆迁，由此分配到了两套安置房，户名是我爷爷。

爷爷几年前过世，现在我爸爸的哥哥提出平分爷爷名下的两套房子。

我想咨询一下，拆迁前的老房子公证书，是否还有法律效力？

尽管老房被拆迁，标的消失了，但是这老房不是人间蒸发了，而是转变为爷爷名下的两套安置房，没老房就没有现在这两套安置房，怎么可以说公证书无效了呢？

我爸爸应该怎么样来维护自己的权利呢？

律师：杨健 北京天达共和（杭州）律师事务所律师

答：你好，根据你的描述，如果拆迁是在过世之前，被拆迁人与房屋征收部门应该已经签订了拆迁协议，处理遗嘱标的房屋。根据《继承法》执行意见，该行为与遗嘱的意思表示相反，视为撤销了遗嘱。遗嘱所涉标的物被拆迁后获得的补偿款或安置房属于新的财产，除非遗嘱已经提到该对价也作为遗嘱财产处理，否则不能视为标的物的变更。

公证只是对意思表示增强证明力的一种手段，遗嘱中的财产灭失，涉及该部分财产的内容被撤销，不影响其他效力。

装修延期一年半，他每次都食言

问：律师你好！我家在装修，根据装修合同，一年半前就要完工的。结果现在对方已延期完工一年半了，还有地板、门套、厨房柜门、面板、吊顶等都没做。

每次催他，他都信誓旦旦说保证十天内一定给我家都装修好，结果每次都是食言。我该怎么办？

律师：林杏 北京炜衡（杭州）律师事务所律师

答：你好 ，根据你的描述，违约责任的具体承担要看合同的约定，法律也没有明确违约责任承担的具体金额的，一方面看合同约定，另一方面违约金不足以弥补损失的，可以适当要求提高，或者要求赔偿损失。拖了这么长时间，施工队肯定有问题的，与其等着他们继续拖延，不如尝试一下解除合同，要求赔偿违约金。如果协商不了，就只能起诉了。

卖房给小夫妻买房 现在他们离婚了

问：我们是男方父母。他们小夫妻俩结婚之后买了新房，贷款100多万。

我们男方家长付了其中大部分的首付，然后又卖了家中一套老宅，全款也都给他们付了余款。现在这套房子的银行贷款，只有20万元没有还清。

去年，小夫妻离婚了。但是当初买房的流水清单都完好保存在我们这里，装修房子时我们也给了钱，但没有转账记录，是陆陆续续的。

房子买好以后，我们男方没多想，房产证上写了他们小夫妻的名字。

去年，女方要求离婚，我们儿子最终放手，同意离婚。

我们想咨询律师，当初男方付出的一百多万房款可以按目前市场价值要回来吗？

律师：程雯雯

浙江允道律师事务所律师

答：你好，根据你的描述，婚内购买登记夫妻双方，属于共同财产，男方父母的首付款和后面的帮助还贷如不是借贷的意思，按照你所述也是属于对夫妻双方的赠与，所以这个房屋一般来说是夫妻共同财产，一人一半。

不想还贷，房子也不想要了

问：我是贷款买房，简装了一下，还贷款五年了。

现在我不想要房子了，也不想还贷款了。

想问一下：让银行拍卖这套房子的话，是按照剩余贷款额度拍卖还是要有个最低评估价格拍卖？对个人征信有没有影响？

律师：刘凤媛 北京天达共和（杭州）律师事务所律师

答：你好，根据你的描述：首先，如果不还贷款，那么就涉及对银行的违约，对个人征信会有严重的影响，以后再想申请贷款基本上难度会很大。

根据贷款合同约定，银行可以对你的房子进行拍卖处置，处置的价款优先清偿贷款、逾期利息、违约金、债权实现费用（包括评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等）。当然拍卖前法院会委托第三方中介机构对房屋进行评估，以评估价值为基础确定起拍价进行公开拍卖。