早在2个月前，就有专家预言，投资客撤离，酒店式公寓市场将要凉凉。

数据显示，7月杭州酒店式公寓成交1903套，相比6月(3910套)可谓“腰斩”。

放眼2018前三季度，杭州酒店式公寓成交23769套，同比2017年前三季度(30886套)下滑23%。

楼市行情急转弯下，曾经引发投资热潮的酒店式公寓，也不可避免地面临调整。

而通过数据分析，又可以看到一些有趣的现象：9月起成交价格虽然开始回落，但成交却在短暂停滞后又开始跑量，同时总价200万成为明显分水岭。

是什么造成了过山车般的行情？哪些板块仍然坚挺？什么产品在这场博弈中胜出？一切还是要用事实说话。

半年狂欢，遭遇拐点

从历史轨迹来看，杭州酒店式公寓的“春天”发生在2016年。当时，酒店式公寓搭上楼市行情复苏顺风车，全年成交套数翻三倍，成交均价翻三倍。

限价、限购更是催动酒店式公寓成交的一剂强心针，到2017年，杭州全年成交破天荒突破4万套大关，杭州楼市出现全民投资酒店式公寓的盛况。

狂欢还在继续。

2018年6月份以前，由于住宅市场受到摇号影响，有些投资客不得其门而入，很多人转战商业地产。除了春节期间，杭州酒店式公寓以月均3500套的量高歌猛进，似乎，2018年再度站上4万套也不在话下。

然而，这场狂欢持续到今年6月份，戛然而止。

6月份是年度分水岭，杭州八区酒店式公寓成交价格继续上扬的同时，成交套数剧减同时，库存大幅上涨。

截至9月底，杭州酒店式公寓月成交量仅为1695套，而库存高达21891套。如果按照这个成交速度，消化这批库存需要将近13个月的时间。

买酒店式公寓，就是买板块

当然，酒店式公寓行情也是看板块的。

后峰会前亚运时代，杭州经济地位和政治地位不断提高，城市建设步伐不断加快，产业、人口、经济有力支撑大市场行情。

像市中心、滨江区、奥体及钱江世纪城、未来科技城等板块，区域优势明显，同时具备了产业和人才的聚集效应，租赁市场需求颇大，是酒店式公寓成交的主力板块。

另一方面，这些板块的库存形势不像其他区域那么严峻，因此，这几个板块即使在市场转变之际，过渡也还是比较平稳的。

比如说钱江世纪城的O纪元，前三季度累计成交1920套，稳居杭州商品房单盘成交量榜首之位。

此外，滨江区的德信·时代之心在过去两个月连续蝉联成交榜冠军，西湖区的西溪天街也是一直在平稳走量。

总价200万，客户分水岭

面对冷下来的市场，城西某商业项目销售感慨，之前有客户连夜在售楼处连刷5套，第二天还带着小姐妹来成交。而现在，他们每天都有call客重任，入行不到三年的他，还是首次经历这样的焦灼。

狭路相逢总有勇者胜。

那么，面对跨区域间的激烈竞争，最终都是靠什么脱颖而出的呢？

数据显示，从杭州八区近9个月成交情况来看，总价段200万以内的酒店式公寓相对较能被市场接受，占比超过86.7%；200万以上总价，客户会出现抗性；总价在200-250万以上，属于区域内较高总价段产品，市场反馈明显下降。

换言之，成交最好的还是相较之下，租金回报率更高的项目。

而从近8周数据来看，9月起成交价格虽然开始回落，但成交却在短暂停滞后又开始跑量，这主要是得益于时代之心、大江东宝龙广场、都会艺境、枫荟、璟隽公馆、西溪天街等月销过百套项目的集中签约。

这些成交排名靠前的项目，除了价格和板块的因素，产品方面也有其基本共性。

如枫荟、都会艺境等，不仅做到了低总价、小面积，更重要的是产品是双钥匙loft，还是地铁盘。

最近一年，我们经常听到“双钥匙户型”的概念，其实就是酒店式公寓装修成loft公寓，上下两层可实现分开入户，从而实现分开出租，这些产品层高一般在3.9米-4.2米之间，装修后虽然有楼上楼下，卖的却是一层的价格，“买一层送一层”、“租金回报双倍”，自然也就更能在这场竞争中脱颖而出。