下半年才刚开了个头，杭州土地热度逐渐减退的现象似乎有了苗头。

“地价凉了房价会跌吗？”“面粉（土地）和面包（房子）到底什么关系？面包一定贵过面粉吗？”一时间，这样的疑问不绝于耳。

虽然这并不是什么新鲜问题，但在当下，却是很多购房者最迫切想知道的。

科普一下，地价和房价是什么关系？

首先，房价并非“地价＋开发商利润”这么简单，而是由楼面价、建安成本、财税管理、企业所得税、预期利润这五个部分构成。除去最后流进开发商口袋的利润，从买地到盖房卖房，还需要在许多方面下成本。

其中，最大的组成部分依然是土地使用权的费用，约占销售均价的一半左右；建安成本就是盖房子过程中人工费、材料费、管理费、景观成本等一系列支出，目前一二线热门城市高层住宅的建安成本约3000元／平方米，具体到各地块地区时也各有差异；盖房、卖房过程中产生的税费、向银行借钱产生的利息、工人吃饭问题的解决等等财税管理费用占了近1／5；除去这些，交完企业所得税后，开发商才能拿到自己的利润，而随着各项成本的上涨，房企的利润也在不断萎缩，目前普遍利润率约为7％。

由此可见，地价无疑是影响房价的一个重要因素，但是常常听到的“楼面价”仅仅是地价的一部分，它还包括了开发商还需缴纳的土地契税（成交价的3％），以及基础设施建设所需的市政配套费（杭州的标准为城市规划区内的建设项目住宅150元／平方米、非住宅220元／平方米，萧山、余杭除外）。

面粉降了，面包也会降价吗？

对于最近的土拍热度问题，记者采访了业内人士和部分开发商。克而瑞浙江区域研展经理钱钰玲认为，土地作为一级市场，对二级市场（新房）和三级市场（二手房），有一定的指导性。

“近期来看，杭州的土地市场开始逐渐回归理性，但作用到二级市场（新房）的效果还没那么快。”钱钰玲透露，从土地到新房，中间的周期一般在8个月左右，有一些开发商将周期拉长到12－16个月。“目前政府限价政策很坚定，开发商利润相对来说在降低，但有些还是拉长周期，看后续是否能把备案价做一定的提升。”钱钰玲认为，目前土拍起拍价其实是有所提高的，结合自持比例等因素来换算，对比之前的地王看似是有所不及，但对比再之前的地价绝对是大幅度提升了。“杭州比较特殊，有亚运会的预期，所以房价大起大落的可能性不大，只能说逐渐回归理性了。”

也有人表示“不一定”。

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