下半年才刚开了个头，杭州土地热度逐渐减退的现象似乎有了苗头。

“地价凉了房价会跌吗？”“面粉（土地）和面包（房子）到底什么关系？面包一定贵过面粉吗？”一时间，这样的疑问不绝于耳。

虽然这并不是什么新鲜问题，但在当下，却是很多购房者最迫切想知道的。

科普一下，地价和房价是什么关系？

首先，房价并非“地价＋开发商利润”这么简单，而是由楼面价、建安成本、财税管理、企业所得税、预期利润这五个部分构成。除去最后流进开发商口袋的利润，从买地到盖房卖房，还需要在许多方面下成本。

其中，最大的组成部分依然是土地使用权的费用，约占销售均价的一半左右；建安成本就是盖房子过程中人工费、材料费、管理费、景观成本等一系列支出，目前一二线热门城市高层住宅的建安成本约3000元／平方米，具体到各地块地区时也各有差异；盖房、卖房过程中产生的税费、向银行借钱产生的利息、工人吃饭问题的解决等等财税管理费用占了近1／5；除去这些，交完企业所得税后，开发商才能拿到自己的利润，而随着各项成本的上涨，房企的利润也在不断萎缩，目前普遍利润率约为7％。

由此可见，地价无疑是影响房价的一个重要因素，但是常常听到的“楼面价”仅仅是地价的一部分，它还包括了开发商还需缴纳的土地契税（成交价的3％），以及基础设施建设所需的市政配套费（杭州的标准为城市规划区内的建设项目住宅150元／平方米、非住宅220元／平方米，萧山、余杭除外）。

面粉降了，面包也会降价吗？

对于最近的土拍热度问题，记者采访了业内人士和部分开发商。克而瑞浙江区域研展经理钱钰玲认为，土地作为一级市场，对二级市场（新房）和三级市场（二手房），有一定的指导性。

“近期来看，杭州的土地市场开始逐渐回归理性，但作用到二级市场（新房）的效果还没那么快。”钱钰玲透露，从土地到新房，中间的周期一般在8个月左右，有一些开发商将周期拉长到12－16个月。“目前政府限价政策很坚定，开发商利润相对来说在降低，但有些还是拉长周期，看后续是否能把备案价做一定的提升。”钱钰玲认为，目前土拍起拍价其实是有所提高的，结合自持比例等因素来换算，对比之前的地王看似是有所不及，但对比再之前的地价绝对是大幅度提升了。“杭州比较特殊，有亚运会的预期，所以房价大起大落的可能性不大，只能说逐渐回归理性了。”

也有人表示“不一定”。

举个例子：前几年小麦曾卖到过1．5元／斤，但当时一包面包片卖5元钱；近几年国家出台小麦价格保护政策，每斤价格稳定在1．1－1．3元之间，但面包片却从5元涨到10元。因为制作面包的成本除了面粉外，还包含鸡蛋、油、房租、员工工资等。房子涨不涨价，除了考虑地价外，还有建造、管理、税费等额外成本。

这位业内人士表示，现在大环境在抑制房价猛涨，也就是说近阶段“面包”价格还会持续平稳一段时间，这对于“面包店主”来说是不可抗因素。“奢想房价猛降？说句真心话，假设房价真的被腰斩，你还会主动买房吗？更何况，一直是‘创收小标兵’的房地产，也不是说能舍弃就舍弃的。”

还有业内人士分析：大部分时候看，高地价总是要传递到高房价上去的。像杭州拍出了这么多的高价地，让开发商都去亏损，这肯定是不现实的事。所以高地价的房子，最后是要高房价来消化的，从某种意义上是这样的。但很多时候，房价与地价之间也背道而驰。杭州当年也出现过很多的高地价，但最后卖房子的时候亏损的也很多。所以主要还是看市场处于怎样的阶段。如果处于上升期，高地价一定会传导到高房价；但等到哪一天市场处于回落期或下滑的话，那高地价可能就不一定意味着高房价，开发商甚至要割肉亏本去卖。

还有开发商内部人士感叹：地价对房价是有影响的，但也会因为边际效应放缓。打个比方：某大型房企在良渚的某项目至今未入市，按照现在的价格来算是亏本的，地价高不代表房价一定能突破政府的限价。“之前拿了高价地，开不了盘，没有回流现金，融资又难……现在一些开发商基本都是这样的情况。中小型房企拿一两个高价地有可能导致整个公司陷入危机，所以良渚那块高起价的地块自然就没人报名了。”

什么样的面包性价比高？

“原则上来说，在高端甜品店购买的花样蛋糕，要远远比小卖部3块钱的早餐面包更诱人。”某业内人士开玩笑说，也就是说，品质好的楼盘，相对来说更吃香。“至于耐饿程度，这个主要是受众的个人体验，并没有统一的参考标准。”

比如，对于手里只有3块钱却饥饿难耐的人来说，实惠的早餐包足以解决所有问题；而注重享受的富豪，肯定更倾向于法式苏芙蕾。他建议，站在自住＋保值的角度，选一些品质不错、品相又过得去的“面包”是重点，这样的“面包”受众范围更大一些，居住舒适度也不错，同时也便于二次销售。

针对这一问题，钱钰玲认为，不妨结合同一区域的一二手房倒挂情况来做参照。虽然目前杭州二手房市场存在一定的挂牌价虚高现象，但实际成交价格很有指导性。“对于刚需来说，可选余地没有那么大，不妨沿着地铁看看有没有好一点的楼盘。”