萧山日报讯 今年3月的一天，靖江街道居民老何找到街道调委会，咨询房屋转让的一些法律问题。他拿出一份房屋转让协议，激动地说：“对方把我告了，我觉得我没错，想请你们帮我评评理！”

原来去年年底，老何将名下一套房子转让给蒋某。房款付清后，老何按协议配合蒋某过户，但遇到了麻烦。房管所要求老何两夫妻一起签字过户，但老何老伴却以不知情为由拒绝过户。为此，蒋某一气之下起诉到法院，要求老何两夫妻履行过户义务。

私自卖房 妻子被蒙拒绝过户

老何提供的房屋转让协议上，只有老何与蒋某的签字。调解此事的老娘舅心生疑惑：“房屋是你们夫妻共同财产吗？卖房子这么大的事情为什么你老婆不知道？”老何无奈吐露实情。原来这房子一直租给蒋某一家，已经五六年了，两家关系还不错。前几年，老何瞒着老伴向蒋某借钱用于投资理财，谁知投资失败，老何还不出钱。蒋某建议将租住的房子便宜卖给他，借钱的利息就不付了。此后，老何与蒋某签订房屋转让协议。但老何老伴知道后，却不肯配合过户。

老何接受了调解建议，跟蒋某联系，希望通过调解来解决此事，蒋某也表示同意。法院已经受理此案，按照“诉源治理”的工作流程，老娘舅立即联系该案件的承办法官，说明此案有调解的可能性。法官征求当事人意见后，将案卷移交到街道调委会，并就此案涉及的法律关系对调解人员进行了指导。

老何夫妻与蒋某夫妻如约来到街道调解室。买卖双方当事人一见面，互不理睬。老何老伴愤愤不平，怪老何不经商量便宜卖房，怨蒋某白眼狼，乘人之危落井下石。蒋某不甘示弱，嚷着好心没好报，不配合过户就法院见。而老何则坚持是房管所不同意，不是自己的责任。

老娘舅则从法律角度帮助他们分析案情。首先，老何未经老伴允许私自转让夫妻共同财产，于情于理于法都是有错在先，要承担一定的法律责任。其次，蒋某在签订协议时，未尽到房屋所有权的注意义务，导致协议存在法律上的瑕疵，也要负责。而目前矛盾的焦点是：双方对这份房屋转让协议如何认定？

双方同意加价后 加多少又有了麻烦

解决该矛盾的突破口在于老何老伴对于该转让协议的态度。虽然她口口声声说不想卖房，但也顾虑到被告上法院，面子上过不去。她的主要症结在于房子的价格卖低了。“如果再补偿一些，房子卖给他算了！”

有了老何老伴的明确表态，老娘舅转向买方蒋某，帮他从法律上分析，在明知房子是夫妻共同财产的情况下仍然签订协议，蒋某没有尽到足够的注意义务，要承担较大的诉讼风险，而且不动产产权转移是以过户登记为标准，如果对方坚持不肯过户，仍然无法取得房屋所有权。况且蒋某的主要目的在于房子顺利过户，取得房屋所有权，解决孩子今后的上学问题。蒋某默不作声，基本认可我的说法。一方要钱，一方要房，老娘舅建议蒋某在经济上再适当补偿老何一方，蒋某同意了。

到底补偿多少，双方又对补偿金额起了争执。老何老伴认为应按照市场价进行补差。蒋某则认为，房子达不到市场价标准，且有利息钱用于抵消房款，补偿价格最多1万元。你来我往，双方都不肯让步，调解又陷入僵局。

这房子的具体情况老娘舅事先了解过，房子面积小、历史久、位置差，远没有他们所说的高房价，再则老何有过错在先，理应承担相应责任，于是他们建议酌情减少补偿金额。另一方面，又向蒋某夫妇算了一笔“账”，如果调解不成走诉讼途径，算上诉讼的时间成本、律师费、时间成本等，1万元确实不算多，建议再适当提高补偿金额，早日了结该纠纷。最终，双方各退一步，在赔偿金额上达成一致，并约定蒋某一方付款后，老何两夫妻立即陪同他们做好房屋过户手续，蒋某也撤销起诉。至此一场由房屋转让引发的诉讼在开庭前握手言和，圆满解决。

老娘舅有话说

房屋转让是大事，一人做主可不行。

《婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”同时，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该解释第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

综合以上法条分析本案，老何未经老伴同意出售夫妻共同共有的房屋，违反了《婚姻法》的相关规定，而蒋某虽然付清房款但因为没有过户仍未取得房屋所有权，如果老何老伴坚持不肯过户，蒋某不能强制对方过户，只能要求解除合同并要求老何一方承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。一方赔钱一方无房，这样的结果并不是双方最终的心理期望。人民调解从当事人的需求出发，以理服人，以情动人，释法明理，化解纠纷，使双方当事人怒气而来，满意而归。

2019年起，我区开始推行诉源治理工作，引导矛盾纠纷在诉前通过调解的形式化解，减少诉讼案件增量。本案也是诉源治理工作推进中的一个典型案例。虽然涉及房屋转让这个复杂的法律问题，但相对而言法律关系明确，法律事实清楚，双方当事人没有重大分歧，通过人民调解的形式予以解决，最大限度地节约了司法资源。