是楼市趋冷 还是分化加速

商报记者 周坚洪 文/摄

“滨江的新盘竟然流摇了！”

最近，杭州楼市一个首开新盘的开盘结果，引发了市场的极大关注和讨论，这就是位于滨江的中海·云宸。

8月7日，中海·云宸发布销售方案，推出391套精装修房源，均价47000元/平方米。最终，仅378户家庭参与摇号登记，遭遇流摇。8月18日，中海·云宸开盘选房，去化成绩一般，目前仍有大量房源未售。

在中海·云宸之前，“新盘流摇”这个词，几乎与滨江区绝缘。

在杭州楼市的版图中，高新产业集聚的滨江绝对是最被看好的板块之一，甚至被称为“国际滨”。最近两年，滨江区的新房市场一直处于一房难求的状态，去年实施“公证摇号”以来，这里的平均中签率长期稳定在30%以下，哪怕是总价千万级别的豪宅产品，中签率也能保持在20%左右。

随着7月以来新项目的陆续入市，滨江区的新房供应紧张局面有所缓解。不过，让人意外的是，滨江又走到了一个极端：新房卖不动了。

除了“流摇”的中海·云宸，上个月首开的时代·滨江悦，成绩同样并不理想。从一房难求到卖不动，滨江陷入销售困境，背后是整个市场的趋冷导致，还是另有原因？

两大新盘接连遇冷

售楼部现场冷清

这两天，记者实地探访了中海·云宸和时代·滨江悦这对“难兄难弟”。

时代·滨江悦位于滨江与萧山的交界地带，处于风情大道的东面，从地理上说，更靠近萧山。而且，从目前区域内已有配套来看，时代·滨江悦更倚重萧山区的生活商业配套。

时代·滨江悦在7月中旬首开，推出了1、3、5、6号楼共142套房源，均价42000元/平方米（毛坯）。最终，共有358户家庭参与摇号登记，平均中签率39.6%。7月20日，项目选房，当天并未售罄。透明售房网显示，截至8月28日，该项目还有47套可售房源。

上午10:00左右，记者来到时代·滨江悦售楼部时，只看到了2组购房者在看房。从沙盘上可以看到，首开推出的1号楼和3号楼位于小区第一排，正对金城路。5号楼位于小区西面，紧邻风情大道。相对来说，位于小区东面的6号楼，位置最好。

“1号楼和3号楼价格最低，房源已经没有了。现在128方只有顶楼和较低楼层还有个别房源，139方的选择面更广一点，”销售顾问告诉记者。据他介绍，时代·滨江悦规划125方、128方和139方三个面积，前两者总价500万元左右，后者在600万以上。

相比于时代·滨江悦的边角位置，中海·云宸的地段优势要好很多。中海·云宸位于时代大道与滨康路的交界处，周围有阿里巴巴、网易、新华三、华为、浙大中控等高新技术企业，以及长河中学、长河幼儿园、世纪联华等各类配套，而且与地铁5号线聚才路站直线距离不超过500米。

记者在工作日上午来到中海·云宸时，同样发现售楼部里人气冷清，当时并没有看到有看房客户。据销售顾问介绍，该项目一次性推出了所有391套房源，全部为139方四房户型，均价在600万元到700万元。

销售顾问告诉记者，目前中海·云宸已经成交了160多套房源，占到总量的4成左右。“主要我们是一次性推出，所以数据上看去化一般。如果每次只推一栋楼的话，肯定也是抢光的节奏，”销售顾问说道。

“内忧外患”双面夹击

滨江滞销或是个别现象

今年5月和6月，滨江金茂府和杭州壹号院先后推出了总价在千万级别的改善型房源，前者中签率15.4%，后者也仅有21.6%，双双开盘售罄。从一房难求到陷入滞销，短短两个月时间，滨江的新房行情就出现这么大的反转，到底是什么原因？

在业内人士看来，楼市行情的变化，加上项目自身的劣势，是导致这两个楼盘卖不动的主要原因。

浙江中原地产首席分析师荆海燕认为，可以从三个方面来分析：“一是从市场面，目前杭州600—800万元的产品整体去化压力都比较大，这两个项目也不例外；二是从产品面，这两个项目清一色都是大户型，总价高，抬高了购买门槛；三是从入市时机看，错过了最好的时机。”

荆海燕告诉记者，进入下半年以后，楼市行情比较温吞，不少新房项目的上客量明显减少，“尤其是改善型产品，整体微冷。”

双赢机构总经理章惠芳的观点也是如此，她认为，7月份以来，随着中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，以及杭州开始实施“限房价、竞地价”的土拍新政，楼市预期发生了显著变化，楼市出现降温情况。

在章惠芳看来，虽然中海·云宸和时代·滨江悦都首开遇冷，但并不能说明整个滨江的行情反转，更应该看作是板块内部分化、项目分化。

“滨江内部也分很多板块，这两个项目并不在滨江传统意义上的最核心区域。在限价大背景下，所有新盘价格如果都保持在一个水平线的话，那么购房者更愿意去选择地段、配套、品牌等优势更明显的项目，比如绿城·晓风印月、时代滨江·丹枫四季，哪怕还要等一等，”章惠芳说道。

另外，章惠芳认为，这两个项目的滞销，跟周边二手房没有形成价差也有关系。记者从好找房了解到，中海·云宸附近的小区，南岸晶都目前二手房挂牌均价仅36470元/平方米，铂金名筑目前挂牌均价45335元/平方米。

分化成为楼市主题词

低价项目刷新最低中签率

滨江这几个项目截然不同的销售表现，折射出当下杭州楼市一个越来越明显的特征：分化加快。

“现在分化更加明显。大家更关注所谓的热盘红盘，都会去摇号碰运气。而以前会退而求其次去选择的项目，因为对后市看涨的预期发生变化，现在不会再考虑了。尤其是高单价、高总价的楼盘，分化更激烈。”章惠芳告诉记者。

在滨江区，绿城·晓风印月和时代滨江·丹枫四季就是章惠芳口中的“热盘红盘”。这两个项目都处于滨江区政府核心板块，分别由绿城和滨江开发，“能够承受滨江区七八百万元总价的购房者，大都在等这两个项目，”业内人士告诉记者。

板块分化的同时，产品类型的分化也很明显。在高总价的改善型产品热度逐渐降低的同时，低总价的刚需项目，却在不断打破自己的摇号纪录，甚至在短时间内接连刷新了整个杭州的最低中签率。

本周一，良渚新城的红盘保利融信·和光尘樾公布了最新一次加推的摇号登记数据：110套房源，9093户家庭，平均中签率约1.21%。第四次推盘的和光尘樾，不仅刷新了项目自身的两个纪录：登记人数新高、中签率新低。而且，超过了西湖国际城（最低中签率1.51%），成为杭州实施公证摇号以来“最难摇”的楼盘。

不过，和光尘樾的新纪录或许也只能保持两天时间。天都城·滨沁公寓在8月24日发布了销售方案，推出178套房源，均价14292元/平方米（毛坯）。

昨天下午三时，天都城·滨沁公寓结束登记，虽然目前尚未公布最终登记人数，不过有消息称，最终有约2.9万人参摇，按照这个数据计算的话，中签率将低至0.6%。