昨天下午2点半，一个七旬老人拄着拐杖，颤巍巍地走进上城区法院。

老人姓周，来法院是为了家里唯一一套房子。大伯在这套房里已经住了20年，是上个世纪九十年代买的，可房屋产权至今没落实好。

老伯说，自己以前是在工厂做工的，1994年，他省吃俭用攒下些存款，又找亲戚借了些钱，凑成3万块买了这套60平方米的二手房。

房主是个外地人，当时两人签了房屋买卖合同，但因为证件没带齐，没有马上去办产权过户手续。不过，房主临走前信誓旦旦地跟他说，只要他需要，自己随时都能来杭，协助把手续给办妥了。

那时候，老伯也在外地工作，不急着搬进去，加上信任房主，也就同意了。

房子是木结构的，空置了一段时间，没人打理，破败得很严重。等他想要搬进去的时候，已经被白蚁蛀成了危房，没法入住了。

他花了5万块钱重新改造装修。入住两年以后，恰逢那块区域拆迁分配，他又自己掏了1万多块钱，扩建了一个房间、一个洗手间，房屋面积成了100平方米。

原本可以安享晚年了，可老伯心里有件事一直放不下——这些年来，他几次催原房主来杭州办理房产过户手续，可对方总是找借口推托，一会说自己身体不好，一会说人在外地有事，就是不肯露面。到后来，干脆电话也不接，玩起了失踪。

老伯不清楚个中缘由，他猜测，对方一直拖着，有可能是觉得房子变大了，也有可能是觉得卖便宜了，心里不想把房子给他，毕竟20多年过去，房价已经翻了不知多少倍了。

见到法官，老伯不住叹气，这手续一天不办，一天住不安心。

目前，法院已经在联系原房主，并将择日开庭审理此案。

老伯到底该怎么办？购买二手房要注意哪些细节？

底世清律师：一般来说，如果要购买二手房的，购房者需要注意以下几点：

1.明确出卖主体合法性。购房前要了解房屋的产权状况，明确产权所有权人与出卖人一致或者获得了充分的授权。

2.明确出卖房屋合法性。提前审查房屋产权情况，排除违法建筑或者其他无法过户或者办理产权证书的情况。

3.交易风险的把控。合同约定及履行上，最好不要一次性把购房款都付出去，而是按照出卖方履行了一定的义务的程度，分批支付。如果出卖方没有履行，可以暂停支付。

4.要明确合同解除权。在出卖方无法履行相关义务，并延期一定时间的情况下，购房者有权解除合同，防止解除权不明确而无法及时退出交易。

5.明确违约责任。要有明确且可执行的违约责任，最好约定两方面：一是逾期交付房屋及逾期办理过户手续的迟延履行违约金；二是根本违约而导致交易无法完成的一次性违约金。通过设置违约责任，可以敦促对方守约，同时在对方违约时也可以弥补损失。

就周老伯的情况而言，如果做到了上述第五点，则完全可以要求对方支付相应的违约金，并要求过户。