土地成交额超千亿

7月土拍或成拐点

2019，依然是一个不折不扣的土地大年。

根据浙报传媒地产研究院数据，2019年上半年杭州市区（不含富阳、临安）共计成交103宗土地，总成交金额1204.1亿元。这一卖地金额，与去年同期（1296.1亿）基本持平，依然保持在超千亿的高位。

上半年成交的这103宗土地中，总价之最是5月17日嘉里竞得的文晖“城市之星”综合体，成交总价68.14亿元；楼面价之最是4月16日滨江竞得的望江新城宅地，成交楼面价45325元/㎡（自持比例22%），仅次于凤起潮鸣（楼面价45368元/㎡），是杭州第二贵宅地。

△杭州宅地成交楼面价TOP5示意图（制图/章嵘嵘）

土拍市场，差不多是农历春节后开始回暖的。

2月27日，港股新秀德信以20327元/㎡楼面价竞得勾庄宅地，刷新板块地价纪录，成为一个分界点。德信拿地一周前，申花沁园每平米上涨4500元，带动了开发商预期的改变，拿地信心的回振。

回暖的另一个明显标志是，越来越多的地块报价触线封顶，自持比例的竞争又开始了。

从3月20日，佳兆业以16476元/㎡楼面价（自持6%）竞得闲林商住地开始，杭城又有19宗宅地出现了不同程度的自持比例要求。其中，自持比例最高的是中国电建丁桥地块，自持比例26%。

不过，7月或将成为杭州土拍市场一个全新的拐点。

6月29日，土拍“新政”落地，“限房价、竞地价”正式开始。计划在7月29日、30日出让的主城区、余杭、萧山、钱塘新区9宗涉宅用地，均不约而同地设置了未来房价销售的最高上限。这意味着，在未来一段时间内，房价都将被控制在一个稳定可见的范围内。

△6月29日挂牌地块指标汇总表

二手房挂牌超八万套

楼市下半场怎么走？

与此同时，我们还不容忽略的一大数据来自于二手房。

根据杭州二手房交易监管平台的数据，截至6月30日，二手房挂牌量达80746套，其中住宅超6万套，相比2018年末挂牌量增长了近3成。

更为严峻的是，以3年的新房交付周期来算，差不多在今年下半年，2016年开始的那一波以投资需求为主的商品房，会批量交付并进入二手房市场。

届时，不仅挂牌量会在短期内迅速增加，一二手房倒挂红利也或将因为供需关系转变而逐渐消失。

一面是万人摇、一面是千亿地、一面是八万套，这些上半年留下的标签，都将让2019下半年市场充满更多的不确定性。

当然，我们还需要关注的到是，今年6月，杭州发布了人才落户新政，放宽了全日制大专、本科学历的落户限制，正式加入全国“抢人大战”。这一举措，能为杭州带来多少购房需求，还有待时间观察。

无疑，2019下半场，200万以内、200-300万级的低总价红盘，将继续引领杭州市场的摇号热潮。楼市不缺刚需，我们最缺乏的将是600-800万级的改善型置业客群。

未来半年，600-800万级总价段的新房，将如雨后春笋般遍布申花、老文教区、老城北、滨江、奥体甚至亚运村。

这一空白，又将由谁来填补？或许只能留给时间来慢慢回答。

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