余杭晨报（记者 周天意）新旧年交替，依然有很多朋友来询问，买哪里的房好?想改善有哪里可推荐的？2019年是不是可以投资了？……尽管2018年的楼市像一部魔幻电影，但很多人心中买房的愿景依然在。我们来看看，刚刚过去这一年，发生了什么。

新房市场跌宕如戏

2018年上半年，各大售楼处人满为患，销售员闭着眼睛就能卖房；下半年，则从大排长队报名摇号，到部分楼盘“个位数”“0登记”流摇……起起落落之间上演的一出出剧集不可谓不魔幻。

某个前20强房企营销负责人在2个月前对记者感叹：“一年前招进来的年轻销售员，适应不了现在的市场了。他们一进来，就面临疯狂的市场，觉得卖房子实在太容易了！现在形势变了，年轻人一下子接受不了，而老的销售员，经历过市场的起落，心态就比较平稳。”

这位营销负责人负责杭州多个楼盘的销售，8月，行情已经在下行，但他在临平的楼盘要开始蓄客了。“当时就决定尽快开始蓄客，加快推广节奏，先把外展点铺开，能抢一批是一批。”于是，推广时间提前、蓄客渠道广铺、开盘时间提前，样板区还没完全打造好，这个项目就已经开盘两次。

这位负责人认为，过去这一年的房地产市场，就是一出情节跌宕起伏的剧集，在这种情况下，能够试炼出那些对市场敏感、并且能够迅速决断的操盘手，只有提早做准备，快速调整销售策略，不求“C位出道”，起码能相对的迅速出货。

有位投资型需求的购房者小王，今年参与了10个楼盘的摇号，从奥体看到未来科技城，再从良渚新城看到临平山北，从单价接近4万元/平方米的改善盘到1万多/平方米的刚需盘，最后都没有摇到。

在走这条摇号之路的过程中，小王也在不断思考。刚摇号那会儿，基本上每个楼盘都要验资，门槛还不低，动辄上百万元的资金冻结，“有时候我几十万元就一直冻结在银行，可能几个礼拜都不拿出来，如果这笔钱拿来理财，也有1000多块钱呢。”等看到下半年，尤其是这两个月来很多楼盘不用摇号，他反而觉得买房这事儿没那么急了。“人就是买涨不买跌。行情差了，很多楼盘不用摇号，反而买房的人就开始观望；之前托关系买不到，越是这种情况，越要挤进去买。”

决定观望的购房者不止小王一个。小赵说：“之前上海摇号之初的情况也和杭州差不多：低中签率，排队报名，万人摇号，但到了后来楼市慢慢降温，越来越多的楼盘不用摇号了，所以我打算等等看，我觉得这热度迟早会过去。”

果然，杭州并没有走出所谓的“独立行情”，行情下滑后，各种流摇楼盘出现了。“我准备明年下半年入手，那时候说不定大部分楼盘都不用摇号了。

说到“摇号”，在双赢机构总经理章惠芳的眼里，即将结束的这一年充满了画面感。从“九旬老太摇号买房”到“公证处门口购房者烧香拜佛”，再到“为了冻结验资有人排队晕倒在银行”，章惠芳说：“尽管如今行情已经逐渐平静下来，但是这些事回头想想觉得挺荒诞，让人感触颇深。”

中房数据资源中心首席企业咨询师陈焕春表示：“今年楼市从顶峰逐步回落，这种变化对市场的长期发展十分必要。可能一年只有几个盘需要摇号，这才是正常的市场表现。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，2018年是中国房地产市场重大转折年。上半年购房者还挤破脑袋想“上车”，下半年变成拿着首付再等等，甚至还有购房者因为楼盘降价而维权，要求退房。开发商也变了，拿地开始慎之又慎，溢价封顶、拼自持的情况越来越少。

二手房坐上过山车

或许谁都没有想到，2018年的杭州二手房市场会像过山车。从上半年房东们涨价惜售，到下半年挂牌狂增、成交量暴跌，仿佛不过就在一夜之间。截至12月31日，今年杭州市区（含富阳不含临安）二手房共成交71548套，相较于去年的118492套减少了约四成。

相对于政策频出的新房市场，二手房的成交价更多是由买卖双方的博弈决定，更能准确地反映市场。

2018年二手房市场的开局是一个小阳春。4月，受摇号刺激，杭州多个热盘出现超低中签率，购房者转投二手房。数据显示，4月杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交10498套，创下2017年9月以来新高。5月势头不减，成交量高达10952套。

下半年市场降温，二手房月成交量连续大跌，2018年10月二手房成交量仅为2938套。与此同时，二手房市场价格松动。截至2018年11月，与6月的成交均价相比，大部分区域的二手房成交均价已下降了10%以上，部分板块跌了15%左右。

杭州二手房交易监管服务平台的数据显示，2018年3月底，杭州市区二手房总挂牌量才2.5万套，下半年挂牌量激增，截至10月20日，新增3.9万套。其中，建筑年代为2008年之后的次新房占比51%，是二手住宅挂牌主力。大量次新房挂牌，说明前两年的投资客中，有不少开始挂牌出货套现。

9月以来杭州二手房市场月均成交量仅3000余套，有的门店一个月都开不了一单。在这样的行情下，房产中介经纪人纷纷离职，或转行，或跳槽。

不过此时，链家地产却像黑马横空出世，链家旗下的品牌“德佑地产”上半年才进入杭州，目前已超过160家门店开业，扩张速度惊人。

数据显示，2018年我爱我家、豪世华邦、链家地产三家的市场占有率分别为46%、19%、17%，不过该数据中不含链家旗下品牌德佑、大屋等成交量，如果加上，链家已经超过豪世华邦，市场份额位列第二。

租房市场年度三大关键词

相对于新房和二手房来说，租房市场一直以来默默扮演着“配角”。不过，自从国家提出“租购并举”，租房市场迅速引人关注。

更多的长租公寓品牌进入市场——据杭州市房管部门统计，截至12月15日，全市市场化租赁住房共计285676套（间），其中集中式长租公寓房源66502套（间），分散式长租公寓房源61168套（间），约占市场化租赁住房总数的44.7%。

这一年，租房市场更是因为几次全国性热点事件，站上了风口浪尖，其背后隐藏的问题也开始显现。如何解决这些问题，做好市场监管，是落实“租购并举”政策的关键一步。关于租房市场，今年有好几个关键事件。

一是租金贷。2018年8月，杭州鼎家地产因为高价收进房源却租不出价格导致资金链断裂“爆仓”。长租公寓的“爆仓”，也让其背后的“租金贷”浮出了水面。

租金贷，本是减轻部分租客租房压力的产物，但中介公司为了抢占市场，需要大量资金去收取更多房源，而为了获得大量资金，他们开始“耍心机”：在不明确告知租客的情况下，先让租客和金融公司签订贷款合同（通常为一年），金融公司将贷款额一次性付给中介公司，租客则逐月偿还给金融公司，而中介公司又按月将租金付给房东。中介公司可谓“空手套白狼”。

像鼎家这样的“爆仓”，最终受伤的还是租客和房东。10月，有关部门明确规定：长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务，不得诱导承租人签订“租金贷”协议。

二是甲醛门。8月底，阿里员工王某生前租住在自如的杭州某房源内，白血病身故后，其妻对租住的房源进行空气质量检测，发现甲醛严重超标。随后，其妻向法院提交了起诉书。

“甲醛门”的出现引起政府重视。随后，相关部门出台规定：长租公寓企业要承担租赁住房空气质量合格的主体责任，承租人可以要求长租公寓企业提供空气质量检测合格报告等材料。

三是蓝领公寓。2016年，杭州开始了一系列的改造以及拆迁城中村的工作，租金相对低廉的农民房相继被拆除，让不少低收入的外来务工人员无力承受。为此，2018年杭州市提出要全力加快建设蓝领公寓，给蓝领们一个舒适、安全的居所。截至2018年12月15日，杭州基本确定蓝领公寓筹建项目37个，合计1.6万套（间），其中15个项目共8106套（间）房源已对外发布受理通告。

不少未入市的购房者对2019年的市场充满期待，认为2019年房价会稍微降一点，正是入手好时机。不管怎么样，让我们且行且看吧。