●楼市如何调控引预期

过度反应其实是落入“旧式思维”

为何市场会对菏泽一个四线城市楼市政策调整如此高度关注？

清华大学教授刘洪玉说，市场之所以对菏泽市的政策调整产生过度反应，是落入调控会因经济下行压力加大而放松的“旧式思维”。当前促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正处于加快建立的关键节点，政策的任何变动都容易引起市场高度敏感，引发对楼市调控未来走向的揣摩。

专家认为，从这一轮调控政策来看，各地前期调控较多采用应急性行政措施，短期对抑制房价、降低风险起到了作用，而从长期来看则需从以行政措施为主向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具。各地在房地产市场调控中，应保持政策的连续性，避免对市场预期造成负面影响。

房地产调控是一盘大棋，也是一门高超的艺术。刘洪玉说，值此长效机制加快建立之际，对现行政策进行补充完善，必须做好调研评估和政策解读。

楼市调控总基调未变微调为主

专家表示，就目前而言，楼市调控总基调未变，监管力度与上一轮周期不可同日而语。

中原地产首席分析师张大伟预测，房地产市场出现涨幅明显回落，房地产调控政策也到了调整阶段。全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次广州出台商服类宽松政策，进一步印证了市场政策放松的导向。类似政策和此前菏泽一样，对于原有政策中部分不合时宜的内容，适当做调整和修正，本身也是吻合市场发展需要的，类似政策调整值得肯定，也符合“一城一策”的政策导向。

具体来说，以广州市出台的商办政策为例，张大伟表示，广州的商住库存过去一年明显增加。而广州是目前全国商住类房产政策最严格的城市之一，从政策角度看，的确存在过于严格的情况，所以广州调整商住房政策与菏泽松绑限售相比，相对容易理解，毕竟之前的土地政策调控过严。

长效机制或加速推进

2017年12月，中共中央政治局召开会议，将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一。此后，在监管层的推动下，这两项工作的推进开始加快。

2018年3月，财政部副部长史耀斌表示，正在抓紧起草和完善房地产税的法律草案，合理设计房地产税制度，比如合并整合相关税种，合理降低房地产在建设、交易环节的税费负担等。其总体思路是立法先行、充分授权、分步推进、分步实施。

2018年12月，自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露，要不断巩固和提升不动产统一登记成果，抓紧启动《不动产登记法》立法。

这两项动作都被认为是构建楼市调控长效机制的重要基础工作，并被认为有可能在近期取得进展。

在住房制度改革方面，随着各地纷纷出台鼓励租赁点政策，以及限竞房、公租房等一系列住房保障品种的推出，“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也正在完善。

顾云昌认为，这些政策完善的目的，在于着眼长远，改变楼市的一些顽疾，避免调控政策短期反转，也避免市场大起大落，“上涨就调控、降温就松绑”的短期做法，显然与这种思路背道而驰，也是这项改革意图改变的内容。

他表示，住房制度涉及土地出让制度、住房金融制度、房地产财税制度等的改革，需要较长的时间完成，其效果也需要长期观察，但就短期来看，各项改革措施的推进，有助于稳定市场预期，避免大起大落。同时，一些行政性的调控手段将被长效机制逐渐替代。

（信息来源：新华社、经济日报、中国证券报、中新社、新京报、21世纪经济报道）

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