中央经济工作会议定调房住不炒定位不变

菏泽广州珠海相继出台放松楼市调控政策引关注

每日商报（记者 虞洪波 综合报道）

山东菏泽在12月18日、广州和珠海两城于19日相继放松了相关楼市调控政策，引起各界高度关注。难道楼市调控放松了？

每年年末的中央经济工作会议都被外界视为未来一年中国宏观政策的“风向标”。在房地产领域，今年12月21日结束的中央经济工作会议做了这些表述：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

●松绑调控论调再提起

菏泽广州珠海因城施策政策微调

19日，山东菏泽房地产调控新政引发公众高度关注。菏泽市取消“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满两年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。这项于2017年11月份出台的限售政策，刚满1年就宣布取消，不免让人产生诸多联想。

舆论高度关注之下，菏泽市住建局19日傍晚作出说明，称近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头，为防止住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

在此期间，山东省住建厅有关负责人接受采访时表示，关于房地产调控，山东省住建厅跟国家的调控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因为各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控。

除菏泽之外，近期还有个别城市有房地产及相关政策的微调。

19日，广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，2017年3月30日后土地出让成交的房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满两年后方可再次转让。

广州市的政策是对商服类房地产项目的微调，从商服类销售对象只可以是法人单位，调整为个人可以再次购买部分商服类项目。

同样是在广东，据媒体报道，珠海市金湾区和斗门区，目前只需要1年社保就可以购买首套住房。而根据珠海市2017年4月印发的楼市调控通知，珠海全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。根据该政策，非本市户籍居民，在珠海购房，需连续缴纳5年社保。

深圳个别银行住房信贷政策亦有微调

深圳个别银行近日下调首套房贷利率也引发社会关注。深圳某银行将个人住房首套房贷利率由基准利率上浮15%下调至基准利率上浮10%，下调了5个百分点。这也被很多人解读为政策的松动。

中国人民大学重阳重阳金融研究院高级研究员董希淼认为，除个别城市限售、限购等政策微调外，近期的确也观察到一些地方信贷政策的微调，在有些城市，首付比例和房贷利率有所降低。

董希淼认为，住房信贷政策不是地方政策能调控的，而是由银行自己掌握，不存在地方政府能干涉的问题。预计未来一些地方在住房信贷政策上也可能有微调，但不大可能有根本性松动。

●经济工作会议定基调

“房住不炒”的定位不变

继2016年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的、不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场之后，今年中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”这一定位。

首都经贸大学教授赵秀池指出，这说明政策导向没有改变，官方抑制投资、投机性购房需求的调控思路将延续。

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示，9月份以来部分城市过热的房价已得到有效控制，而当前中美贸易摩擦升级，明年我们面临严峻的外部环境，经济下行压力加大，所以部分地方可能有放松调控的冲动，重申“房住不炒”这一定位，也是强调官方对“炒房”一以贯之的反对态度。

简单来说，大规模的调控松动或者刺激楼市的政策是不会出现的。

地方调控或拥有更大自主性

与此前的“一刀切”政策不同，此次中央经济工作会议再度强调因城施策，强调不同地区的差异化施政。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，此次会议提出“夯实城市政府主体责任”，将调控主体具体到市级而非省级政府，说明中央对地方在房地产调控中的主体责任更加明确。

形象地说，胡景晖指出，未来如果某城市房地产市场出现大幅波动，那么当地市长、市委书记等将承担直接责任。

此外，今年地方调控或拥有更大的自主性。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从过去“分类调控”的提法改为此次的“分类指导”，这说明房地产的管控主体不在于中央，而在于地方政府，中央只扮演指导角色，而地方才真正实施调控。

顾云昌指出，过去两年，各地大多在政策收紧的大趋势下，执行松紧不一的政策。未来将不乏不同城市根据市场变化对现有政策进行主动微调，防止房地产市场大起大落，影响宏观经济的平稳健康。

长效机制建设仍是关键

构建房地产市场平稳健康发展的长效机制已连续多年被决策者所强调。

顾云昌指出，中国楼市长效机制主要涉及住房制度和财税、货币金融、土地制度的1+3的四个方面改革。长效机制的建立需要制度更新和机制建设，不可能一蹴而就，需要在各个领域深化改革才能逐渐建立起来。

胡景晖则认为，房地产长效机制最为关键的一项就是房地产税的开征。这又是一项系统的税收制度改革，在对持有环节征税的同时，还需要降低交易环节的税负，如二手房交易中的个人所得税、契税等，如此既能加大流通、盘活房地产市场，又不会导致囤房炒房。对于宏观经济而言，开征房地产税可以开辟新的税源，将地方政府从土地财政中解放出来，还能一定程度环节地方债的风险。

此番会议提及推动楼市长效机制建设的多项相关改革，如要推进财税体制改革，健全地方税体系，规范政府举债融资机制；继续深化农村土地制度改革等。

●楼市如何调控引预期

过度反应其实是落入“旧式思维”

为何市场会对菏泽一个四线城市楼市政策调整如此高度关注？

清华大学教授刘洪玉说，市场之所以对菏泽市的政策调整产生过度反应，是落入调控会因经济下行压力加大而放松的“旧式思维”。当前促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正处于加快建立的关键节点，政策的任何变动都容易引起市场高度敏感，引发对楼市调控未来走向的揣摩。

专家认为，从这一轮调控政策来看，各地前期调控较多采用应急性行政措施，短期对抑制房价、降低风险起到了作用，而从长期来看则需从以行政措施为主向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具。各地在房地产市场调控中，应保持政策的连续性，避免对市场预期造成负面影响。

房地产调控是一盘大棋，也是一门高超的艺术。刘洪玉说，值此长效机制加快建立之际，对现行政策进行补充完善，必须做好调研评估和政策解读。

楼市调控总基调未变微调为主

专家表示，就目前而言，楼市调控总基调未变，监管力度与上一轮周期不可同日而语。

中原地产首席分析师张大伟预测，房地产市场出现涨幅明显回落，房地产调控政策也到了调整阶段。全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次广州出台商服类宽松政策，进一步印证了市场政策放松的导向。类似政策和此前菏泽一样，对于原有政策中部分不合时宜的内容，适当做调整和修正，本身也是吻合市场发展需要的，类似政策调整值得肯定，也符合“一城一策”的政策导向。

具体来说，以广州市出台的商办政策为例，张大伟表示，广州的商住库存过去一年明显增加。而广州是目前全国商住类房产政策最严格的城市之一，从政策角度看，的确存在过于严格的情况，所以广州调整商住房政策与菏泽松绑限售相比，相对容易理解，毕竟之前的土地政策调控过严。

长效机制或加速推进

2017年12月，中共中央政治局召开会议，将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一。此后，在监管层的推动下，这两项工作的推进开始加快。

2018年3月，财政部副部长史耀斌表示，正在抓紧起草和完善房地产税的法律草案，合理设计房地产税制度，比如合并整合相关税种，合理降低房地产在建设、交易环节的税费负担等。其总体思路是立法先行、充分授权、分步推进、分步实施。

2018年12月，自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露，要不断巩固和提升不动产统一登记成果，抓紧启动《不动产登记法》立法。

这两项动作都被认为是构建楼市调控长效机制的重要基础工作，并被认为有可能在近期取得进展。

在住房制度改革方面，随着各地纷纷出台鼓励租赁点政策，以及限竞房、公租房等一系列住房保障品种的推出，“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也正在完善。

顾云昌认为，这些政策完善的目的，在于着眼长远，改变楼市的一些顽疾，避免调控政策短期反转，也避免市场大起大落，“上涨就调控、降温就松绑”的短期做法，显然与这种思路背道而驰，也是这项改革意图改变的内容。

他表示，住房制度涉及土地出让制度、住房金融制度、房地产财税制度等的改革，需要较长的时间完成，其效果也需要长期观察，但就短期来看，各项改革措施的推进，有助于稳定市场预期，避免大起大落。同时，一些行政性的调控手段将被长效机制逐渐替代。

（信息来源：新华社、经济日报、中国证券报、中新社、新京报、21世纪经济报道）

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2018年楼市：持续调控坚决遏制房价上涨

2018年，中国房地产市场持续调控，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行，逐步回归理性，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

房价：

一线城市持续趋稳，二三线城市回归理性

国家统计局数据显示，11月份，一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落，前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门两个城市新房价格已低于去年同期，房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。

国家统计局数据显示，1至11月，一线城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份，北上广深四城二手房连续两个月下跌，且价格跌幅持续扩大。7月份，70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个，比2月份的44个增长近五成。“‘人才新政’降低了限购门槛，使部分城市楼市供给更为紧张，带来房价上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟认为。

楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日，中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，各地楼市调控持续加码，房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施，房价上涨趋势得到遏制，房价预期也开始扭转。未来一段时间内，全国房地产市场将总体上保持平稳运行。

租赁：

租购并举进行时，长租公寓遭遇“成长的烦恼”

作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场，在2018年实现重要突破，租购并举格局加快建立。

住建部有关负责人表示，2018年我国加快培育和规范发展住房租赁市场，在12个大中城市开展住房租赁试点，在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。中央加快研究和制定住房租赁和住房销售管理条例，规范住房租赁和销售行为，维护当事人合法权益。

在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后，由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规，市场发展良莠不齐的问题日渐突出。例如，一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作，过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险。

此外，长租公寓还被视为推涨房租的重要因素。易居智库研究总监严跃进表示，一些长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%恶性争抢房源，人为抬高收房价格，让长租公寓的租金也呈现高端化趋势。

针对租房市场出现的乱象，多地监管部门采取了行动。7月份以来，已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余个城市出台住房租赁新政，通过用地保障、增加房源投入、规范“租金贷”及其他住房租赁交易服务等举措，促进住房租赁市场健康发展。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，我国住房租赁市场还不够成熟，政府应从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，实现租售“两条腿”走路。

地价：

溢价率持续走低，土地市场降温

楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”，房企在拿地方面变得谨慎理性，土拍市场热度也随之退却。

去年年初，中海地产以总价50.9亿元、溢价率超过71%拍得松江三幅宅地，这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高，突破3万元/平方米。近期，该地块所建项目“中海九峯里”推出的500余套房源却几乎无人问津，楼盘首开仅售出十余套。在南京、苏州和镇江等地所拿多幅高价地块也在调控之下，销售承压无法入市。

一位房企高管表示，在楼市调控高压不减的态势之下，商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调，房企利润空间难以把握。因此，不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。

中国指数研究院统计显示，下半年以来，随着土地供应增多，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量也明显增多。2018年11月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%，较去年同期下降15个百分点。其中，上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅超过70%。据统计，今年上海成交地块大部分以底价成交。除溢价率下行外，上海、北京、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价与去年同期相比也出现下降。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期，促使房价进一步回归理性。”

据新华社