Part 1

最近，小张又为买房的事儿纠结上了。

从去年开始，小张夫妇就在城东、艮北新城一带看房。无奈，错过了当时正在热抢的地铁绿城·杨柳郡，之后的买房之路就变得有些坎坷。

跟拿着房票和存款到处找楼盘摇号不同的是，作为在杭州的第一套自住房，考虑到工作和生活半径，俩人买房的范围一直放在城东区域。

“经常有行业里的朋友给我风声，说城东某个新盘可能要开盘了，让我赶紧去关注下。”小张说，一开始听到这种消息都很兴奋，“钱都准备好了就等着他们开盘”。

这一年间，他们关注的几个新盘几乎都在不同时间段传出过开盘的消息，甚至有些楼盘，置业顾问都斩钉截铁地说了大概的开盘价格和时间，但最后，都是一场空。

期间，这对夫妇也看过周边的二手房，但在超预算的二手房价和寥寥无几的房源面前，二手房行动最终也是屡战屡败。

“觉得价格高是一方面，还有就是感觉有点不甘心，都等了这么久了，万一我前脚刚买好二手房，他们就开盘了呢……”

于是，兜兜转转一年，小张夫妇的首张房票至今还没用出去。

最近，不少曾经联系过的中介隔三差五给他们打电话邀请看房，中介游说：“很多房源降价幅度还是挺大的。与其等着遥遥无期的新房，不如趁现在二手房便宜了，赶紧上车吧。”

以前买不到房纠结，现在有房可以买，小张还是纠结。

Part 2

摇号政策出台后，很多人抱着先摇到再说的想法，不管三七二十一，一头扎进摇号大军。

最终，几家欢乐几家愁：有人运气好摇到了“红盘”、“神盘”，“躺赚几十万几百万”，也有人因为盲目摇号，好不容易买了房，却不得不走上“维权”、“退房”之路。

当然，还有一部分是像小张这样的购房者，兜兜转转一年多，等待没有结果，摇号更是屡屡挫败。

造成这种现象，最主要的原因是，可售房源供不应求。

截至目前，杭州市区（不含富阳、临安）可售的住宅存量，只剩下了16700多套；而相对应的，2018年至今，杭州市区（不含富阳、临安）住宅的成交量是56500多套。

也就是说，在没有新增房源的前提下，这些存量房源只能够支撑3个月左右的时间。

供不应求，才会有大把的“小张们”一年多来一无所获，才会有那么多迫切的刚需盲目上车。

不过，相比这些冰冷冷的库存数据，小张更在意的是现实之中的尴尬——

你看，像他关注的城东，明明不是真的没有房子可以买啊。杨柳郡三期、公园1872、天悦江湾，这些新盘都跃跃欲试了大半年了，就差预售证这临门一脚了。

这就好比是，眼前明明有一大片金黄黄的麦田，可就是不让收割。

所以即便是最近二手房开始降价了，房源选择也多了，小张还是纠结。因为不甘心，毕竟守着城东这片大麦田已经一年多了啊。

Part 3

最近大家都在关注一个数据——潜在供应量。

据浙报传媒地产研究院统计，截至2018年8月底，杭州市区(不含富阳、临安)住宅的实际库存(包括显性库存和潜在库存)，为2354.6万平方米。

数据截至2018年8月底 图片来源：丁建刚房产

如果按照套均面积120平米来计算，相当于未来一两年，市场将迎来近20万套的新房供应量。这其中就包括了那些已经达到预售条件，但一直没开的新盘。

比如，小张苦等一年多的城东。除了那些世茂钱塘天誉、杨柳郡三期、公园1872、天悦江湾等，让很多购房者久等的新盘之外，还有淮矿彭埠地块、龙湖彭埠地块等项目。

据不完全统计，包括艮北新城在内，城东区域潜在供应量至少在160万方以上了。

另外，萧山市北、南部卧城，这个现象也比较明显。近年来萧山区域供地节奏加快，这里也成为开发商的“兵家必争之地”，甚至出现了不少地价破3万的地块。

如今，光是南部卧城，仅去年拿地、今年公布案名但尚未开盘的新盘就有6个，另外还有5宗尚未公布案名的地块。算下来，整个南部卧城未来潜在供应量已经在162万方以上了。

所以，从长远来看，小张们并不是没有选择，而且，这个选择余地有可能还会相当之大。

不过，大量房源集中入市，会意味着什么，很多经历过逆市的人都知道。

供求关系决定了价格、后市行情的走向。

Part 4

所以，在巨大的潜在供应量面前，当下开发商和购房者的心态，也开始发生一些变化：

比如小张，原先他经常抱怨，怎么那些新盘还不开盘，是不是想把价格捂高了再卖？

而现在，即便是这些新盘真正入市了，小张反倒更担忧，这个时候要不要买，买了以后会不会降价？不买的话，会不会又是一次错过？

另外，近期二手房行情的下挫，对刚需小张们来，也是一种心理上的冲击。据统计，截至今年8月底，杭州市区二手房挂牌量已经达到51255套，相比3月份，上涨了一倍多。同时，不少区域二手房成交价格都有不同程度的下滑。

这个节点，是犹豫观望之中等待新盘，还是趁机入手性价比高的二手房，这可能也是一个难题。

开发商这边呢，因为拿地价高、又有限价，曾经或许是主观上拖着不开盘。但现在行情一转，一些开发商也坐不住了，想趁早领出预售证，尽早走量。

不过，在高地价与限价的博弈之下，能不能在合适的时机、以合适的价格领出预售证，可能开发商自己也没有答案。

一来二去之间，依然是一场多方博弈。

不管行情好，还是行情差，纠结的始终都是那些想买房的人罢了。