都市快报  记者 陆丹

大江东和下沙宣布正式合并为钱塘新区,这个从年前到现在传得沸沸扬扬的“小道消息”,终于尘埃落定了。

有人说,新区的成立是“文武合并”,加上轨道交通的连接,使得跨江合并成为了区域腾飞的重要基石;也有人认为,合并之后,将面临一段较长时间的过渡期,做到真正的融合,还有很长一段路要走。

无论如何,消息一经释放,在房产圈里率先掀起了一波话题热,无论是购房者还是开发商,已经按捺不住,纷纷揣测:未来杭州楼市会怎么走?钱塘新区诞生的影响力到底有多大?

曾经的“竞争对手” 变成了“黄金搭档”

下沙,大名为杭州经济技术开发区,让它声名远扬的,主要还是拥有众多高校。当年的B1快速公交线,曾满载着莘莘学子们一趟趟“进城”,领略杭城繁华。目前,下沙区域内汇集着浙江工商大学、浙江财经大学、杭州师范大学等15所高校。

回到经济开发区的“本职领域”,国内有很多商品,其实都“出身”下沙。比如娃哈哈、中萃、康师傅、味全等,下沙在杭州产业以及人口的导入方面,有着非常重要的地位。

而大江东产业集聚区,成立相对较晚。

大江东,即使对很多杭州人来说,也曾经是很陌生很遥远的一个地方,虽然大江东很大,其新城地域面积达到427平方公里,比杭州主城5个区面积加起来还大。但有人开玩笑说,作为萧山人,都不知道“大江东”在何方。

但当2015年大江东获批为国家高新区后,这位“后起之秀”的经济增长速度飞快。可以说,它是目前杭州沿江发展区域中,面积最大、量级最高的新城。

有业内人士总结:下沙与大江东的合并,对于两地的产业招商来说,“从竞争关系转变成了合理分配的关系”。

下沙会“断供”吗?

金沙湖时隔9年又要拍地

下沙是高教区,一年有数万毕业生从中离校,外加经济开发区的底子,每年,有很多新杭州人会从这个区域“产出”。也给这个区域增加了很多的居住需求。

很多外来开发商入杭,精心挑选的第一个区域就是下沙。

拿保利来说,从2007年的保利·东湾到2017年的中国铁建·保利像素,10年内保利在下沙开发了6个楼盘,总体量超百万方。

除此之外,世茂、野风、德信、宋都、朗诗、龙湖、金地等十几家开发商,在下沙均有一定规模的开发量,下沙一直以来都是杭州住宅成交的主要“供货”区域。

因开发而热闹起来的区域,从沿江板块到金沙湖,从金沙湖到大学城北。直到近几年,下沙的开发量变得寥若晨星,一年也就一两个新盘入市,“地主家的余粮”也吃得差不多了。

目前,下沙在售的新盘仅有金地宋都·都会钱塘,龙湖·春江天越。

都会钱塘以多层洋房+高层组合规划,其中以洋房为主,洋房精装价格约27000元/㎡,高层精装均价23000元/㎡。这个盘2018年7月底首开洋房,180多套房源去化仅6成,后面几次加推洋房,销售效果也都不太理想,其西区唯一可售的高层房源倒是很快售空。从摇号情况来看,从首开至今,几乎有一半是不需要摇号的。

而春江天越的精装均价基本在28500-29500元/㎡,今年2月中旬首开,中签率64.8%。相隔一个月左右续推,不需要摇号了。不过后期随着时间和楼市的回暖助推了一波,卖得也不错。预计下一次推盘在4月中旬,以126、139方洋房为主。

下沙土拍市场就这么“断供”了吗?

最新的消息是,时隔9年多,金沙湖终于又要拍地了!即将出让的地块,就在金沙湖正南面,离地铁1号线金沙湖站不到500米。这块地的楼面起价为20215元/㎡,直逼艮北新城,而且没有任何的保障房配建。业内人士分析,封顶应该是没有悬疑了,就看自持比例拍到多少。

人居价值逐步挖掘

住宅供应完美接力

再来说说“巨无霸”大江东。

每年楼市总有几个高供应量板块,这几年,大江东是其中一个。

自2015年年底宋都首入大江东之后,大江东的人居价值开始被深入挖掘。德信、龙湖、宝龙、新城等开发商排队进场。虽然一下子多了这么多的开发体量,但大江东由于“青黄不接”,竟然还断供了一段时间。

今年春节前,大江东大手笔拿出“九合一地块”出让,经过8个多小时366轮鏖战,最终融创以34.6亿拿下。楼面价8732元/㎡,溢价率32%,住宅部分预计楼面价是10284元/㎡,从这一测算数据来看,住宅楼面价还低于其北面的卓越大江东项目。除住宅组团外,两座超百米双子塔楼,将成为大江东新城耀眼的天际线。

偌大的大江东还隐藏着很多子板块,按方位依次是河庄(西)、大江东管委会(北)、义蓬(南)、新湾(东)四个板块。

就开发分布而言,之前大江东管委会所在地是完完全全的新城,旭辉、宝龙和龙湖的开发项目大多集中在这里。本土的德信和宋都,选择的则是河庄和义蓬,这两个区域相对萧山原住民较多,配套相对完善,而新湾因为地铁8号线的分布,在逐步开发之中。

从房价上来看,大江东目前是高性价比的板块之一,大江东目前新房整体均价1.7万元/㎡左右,是杭州少有的2万以内的板块。这一点,在市场数据和购房者的反应方面已经得到印证。无论是八开八罄的龙湖·江与城,还是红盘宝龙广场,抑或是摇号初期时98岁老人也跑去摇号的旭辉宝龙东湖城,都让刚需们趋之若鹜,但中签率很低。比如江与城最近一次开盘的中签率不到3%。

大江东板块,与曾经的下沙有着不少共同之处。大江东房价同比临安、富阳要低些,但距离杭州主城更近,与下沙一样,一度是杭州的价格洼地。

只是很多人去实地一探后总忍不住感慨:哎,目前来看,还是太远了!但价格优势是明摆着的,还是有不少人会选择多等两年,慢慢培养。

纵观整个大江东,即使这两年不拆迁,可用的土地资源也是极其丰富的。

此外,大江东也是下沙刚需购房者溢出最合适的选择板块。从人居角度来看,大江东和下沙已经完成了一次住宅供应主战场的“完美接力”。

破解“一江之隔”

地铁连通“天堑”

只要在杭州待了几年的人都知道,一条钱塘江把杭州一分为二,下沙和大江东之间也隔着这道“天堑”。

如果你在复兴大桥上经历过早晚高峰,那么你对“一江之隔”的感觉会更加鲜明:就这么一座桥,实在很难把两个板块融合起来,所以,如何便捷地过江,成了一个不能回避的话题。

按照杭州市的地铁规划布局来看,下沙和大江东有着紧密的轨道连通。地铁8号线一期将与1号线对接,以1号线的文海南路站为起点,一路向东经停桥头堡站、河庄站、河景路站、青蓬路站和新湾站,把江东新区东部的大江东区块与下沙、主城区连接起来。其次,地铁7号线已正式开工,从吴山广场一路延伸到大江东新城江东二路,预计2021年实现通车运营。

两地的合并,再加上轨道交通的连接,大江东不仅能为下沙的商业提供更多的流量支撑,也提供了足够的土地,支持下沙的溢出购房需求。同样,下沙也将为两地的企业,输送源源不断的人才。