买主城区老房子

最好买精装房

面积首选90方以下

问卷调查还显示，有44%的中介选择二手房，其中28%选择主城区的老小区，仅次于选择一手房的比例。“去年年底我刚入手了一套‘老破小’，年底房东急用钱，急卖。”上城区一家中介门店销售经理小陈说，之所以选主城区老小区，因为面积小、总价低、易出租、租金高，就算以后要置换也方便。

“但记住，老房子最好买精装的，卖相一定要好！”他给我们算了笔账：以一套总价160万元的老小区毛坯房为例，按首套首付三成来算，要付48万，自己装修假如拿出10万元，等于前期一次性要拿出至少58万元，算上装修期间近1年无法入住，还要损失房租3万元左右。

此外，“精装的‘老破小’就算在毛坯价基础上再加一二十万，也卖得出去”。小陈继续算：按照卖175万来算，房东能多赚几万；对购房者来说，首套首付三成是52.5万，但可以直接拎包入住，双赢。“对很多首套购房者来说，首付款才是开头难，只要首付解决了，后面还贷每月多那么一点点，问题不大”。

在调查中我们还发现，有60%的中介首套选择购买50-89方的面积，其次是50方以下，占26%，90-144方占12%，144方以上的只有2%。“90方、144方是契税的分水岭，90方以下契税交1%，90方以上交1.5%，144方以上交3%，比90方以下要多两倍”。

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“这些房子我们不会买” 中介自选买房有份“避雷宝典”

“这些房子我们不但建议客户不要去碰，换做我们自己，也是不会买的！”城西一家中介的金牌销售说。

无论是一手房还是二手房，资深中介们总结了一些雷区，堪称“中介自选买房避雷宝典”。

针对一手房：

1.地王楼盘慎选。“字面意思，地王项目拿地价高，和同一区域别的项目比，就要付出更多的钱去购买。再者开发商有可能为了保证利润，做减配”。

2.板块规划不清晰的房子慎买。“没有地段、没有交通、没有医院、没有学校等这样的房源，遇上市场好的光景，还能鸡犬升天，倘若遇上楼市平稳期和冷淡期，就是首先被淘汰的”。

针对次新房：

1.一、二楼尽量不要买，采光太差，除非开发商把楼间距做得很大，但一般高层、超高层项目容积率较大，楼间距不太可能很大。

2.平顶顶楼要多留心，避免漏水。建议除了看清室内屋顶之外，再跑去楼顶仔细看看防水膜是否完好，有没有裂缝。

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资深中介给出购房建议

2019年是置换的好时机

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