参拍者需做足“功课” 购买“不限购”房产仍要保持理性

杭州日报

七八月份本应是杭州楼市的传统淡季，但今年一反常态，淡季不淡。除了新房、二手房市场表现抢眼之外，法拍房市场也受到各界的关注。

今年以来，杭州法拍房市场热度逐月递增，尤其是刚刚过去的7月份，围观人数上万已是常态。前有丁桥法拍房超预期成交，后有市中心千万级豪宅竞争激烈，更有房源单价破12万，看点颇多。那么，到底是什么原因导致法拍房市场活跃度上升？在法拍房行情愈演愈烈的今天，购房者在购买法拍房时应注意些什么呢？

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法拍房关注度上升，成交量环比增长70%

通常，评判法拍房热度的参数一般为成交量、成交溢价率、围观人次以及报名人数等。从7月法拍房月度成交数据来看，杭州法拍市场又热闹不少。

首先从成交量看， 2020年7月杭州（除富阳、临安）法拍市场合计供应住宅140套，其中成交129套，相比6月的76套，增长了70%。撤拍4套，流拍7套，流拍率为5%。成交的住宅房源中，有85套高于评估价成交，占比66%。低于评估价成交的住宅为44套，占比34%。

从低于评估价成交的房源细分来看，总价400万以下6月占比54%，7月占比29%。总价400万-600万6月占比77.8%，7月占比50%。总价600万-1000万6月占比53.8%，7月占比41.7%。总价1000万以上的房源6月占比50%，7月占比30%。可以看出，不仅仅是成交套数增加，低于评估价成交占比也在缩小。

另外，根据阿里拍卖上显示，7月不少房源参拍人数、出价次数以及围观人次，与此前相比更甚，总可见万人围观。

7月法拍市场总报名人数达1349人，平均10人/套，其中最多的一套为42人报名。设置提醒总数54698人，平均424人/套，最多的一套1929人关注。报名人数和设置提醒人数最多的房源均为西湖区坤和西溪里珺园5幢01室房源。

出价次数总数达10384次，平均80次/套，最多的一套为拱墅区碧玺轩11幢202室房源，共计435次竞价，对比6月最多253次的竞价，激烈了不少。

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改善需求释放，千万级房源七成高于评估价成交

7月成交的法拍住宅房源中，总价在400万-600万的改善型住房共成交26套，其中13套高于市场评估价成交，占比50%。1000万以上的豪宅成交10套，除破产的3套水岸帝景外，其他7套全部高于评估价成交。

其中，成交总价最高的住宅房源为坤和西溪里珺园5幢01室，起拍价887万，面积292.76平方米，成交总价为2005万元，溢价率126.04%。该溢价率也刷出了2020年度法拍市场溢价的新纪录，比之前的莫干山路425号瑞祺大厦1715室法拍房120.7%的溢价率还高出近6%。

实际上，这套房源会登顶法拍房溢价率榜首还是让不少人感到意外，虽然坤和西溪里小区地理位置优越，环境、配套都不赖，也有着行知二小的学区加持。但从二手房交易市场情况来看，坤和西溪里表现平平，成交均价在47000元/平方米左右，比附近50600元/平方米的西溪蝶园、58800元/平方米的西溪诚园等都要低。而从此次法拍成交情况来看，这套西溪里珺园5幢01室折合单价高达68500元/平方米，远超目前该小区二手房成交价和挂牌价。

成交单价最高的住宅房源为上城区吴山鸣翠苑1幢101室，总价为1717万元，折合单价为12.43万元/平方米。这个价格不仅比起拍价的1029万元高出将近700万元，也大大超出了1470万元的评估价，创下了吴山鸣翠苑的房价新高。此外，萧山区的东方一品，江干区的华家池公寓等，都是以高溢价成交的千万豪宅。

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不限购和学区助推法拍房热度

事实上法拍房由来已久，只是一直鲜为人知。逐渐进入大众视线，也是近两年的事情。之所以被越来越多的人关注，主要原因有两点。一是起拍价低，有可能捡漏。一般而言，法拍房以市场价格的70%起拍，如果发生流拍，第二次再拍的话，有可能会在原起拍价的基础上再打八折。以一套市场评估价1000万的房子为例，如果首次起拍价是700万，一旦流拍，那么二拍起拍价就是560万，这对于很多人来说诱惑就比较大了。

二是不限购。众所周知，杭州新房、二手房都限购，购房者必须符合购房资格才能购置房产。而法拍房可以说是楼市的一股“清流”，因其不限购的优势，承接了部分一二手房市场的需求，很多在杭州没有购房资格或急于买房的人纷纷将目光投向了法拍房市场。

除此之外，今年是杭州实施公民同招、民办锁区的第一年，民办全部参加摇号。摇号虽公平，但还是存在摇不到的风险性，在这种情况下，优质的公办学区房就脱颖而出了，很多人也会去法拍房市场上搏一搏运气。这在一定程度上也助推了法拍房的热度，在杭州7月份法拍房市场数据上就可以得到明显印证。

在7月成交的法拍住宅房源中，有多个成交价超过了目前该小区的市场二手挂牌均价。倒挂最高的是碧玺轩11幢202室房源，成交价超小区二手挂牌价1.38万元/平方米。耀江文鼎苑紧随其后，倒挂也超过了1万元/平方米。这两套房源，除了房源自身较为优质外，还同时拥有学区加持。

碧玺轩为卖鱼桥小学文澜分校，耀江文鼎苑作为学军小学紫金港校区的学区房，在今年公民同招、划片锁区等政策落地后，二手房价本就是一路上涨。可见，学区房不仅是在新房、二手房市场抢手，在法拍界也同样是“香饽饽”。

据来拍法服首席知识官刘毅介绍，除了以上几种因素，7月份法拍房热度高涨与今年疫情也有关系。第一季度评估、勘验、看样等工作几乎停滞，本身能够上拍的标的就少。到四五月份随着疫情缓和，法院以及拍辅机构得以正常开展工作，所以供应量有大幅度回升。

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参拍者需准备充足，理性出价

法拍房虽然热度逐渐攀升，但凡事都有两面性，有利就有弊，在购买过程中也可能存在一定的风险。

比如有些法拍房在交易之后，可能需要补交税费和支付拖欠的水电费、物业费等。按照不同房产、土地性质，所涉及的税费比率都不一样，一些特殊法拍房存在高额的过户成本。比如说是预售房源、所有权证不齐全，都会增加税费负担。水电、物业等欠费，一般公告里也约定是由买受人承担。可能导致可以过户但是花费的成本会比一般的房产要高，甚至高出许多。

来拍法服首席知识官刘毅还提示，对法拍房的使用情况不了解，也会导致纠纷。如房产是否存在占用、租赁等情况，法院是否已经清退该房源，都需要在参拍前去实地看样详细了解，否则拍下后容易引发后患。目前法院、拍辅机构都会为竞买人提供看样服务，但是也会有不少竞买人因为异地、没有时间看样等原因出现盲拍的情况。

另外，很多人误以为拍下了法拍房就等于解决了户籍、学籍等问题，这个需要了解该房源户籍、学籍是否在法院执行范围内，要去当地的派出所进行了解。还有在杭州拍下一套法拍房，不一定能落户，需要符合杭州落户的相关规定才行。

因此，广大参拍者需特别注意，在参加司法拍卖前，一定要详细解读法院公告内容以及和房产相关的核心信息，比如产证是否齐全、登记日期。注意法院交款时间，一定要在法院公告中确定的时间节点前付完全款，一旦逾期，保证金将不予退还，而且不能再参加本次房产的再次竞拍。参拍人一定要在出价之前掌握各项情况，避免不必要的悔拍，造成自身损失。