每日商报 眨眼之间，2019年的大幕就将落下。对于杭州楼市来说，这是值得铭记的一年。

这一年，是属于“万人摇”的一年。全年，市区共诞生了16次“万人摇”，是2018年“摇号元年”的两倍之多。其中，有5次更是达成了“2万人摇”的成就。

这一年，是属于刚需的一年。限价大背景下，不论是自带商业超级IP的TOD项目，还是即买即交的现房销售楼盘，亦或是价差明显的“红利盘”，都以低价入市，为刚需实现置业梦想提供更多可能。

这一年，是属于改善的一年。奥体、申花、滨江、市中心、钱江新城等豪宅板块持续上新，望江新城澎湃而出，总价千万级的顶豪“逢开必罄”成为常态，全新的产品，更快的销售速度，更低的摇号中签率，不断刷新我们的认知。

2019年，是属于红盘的一年。从1字头到6字头，从普通住宅到低密改善，每一个价格序列，都涌现出不少人气红盘。

今天，商报推出2019年楼市年终特刊《杭州楼市商报指数》，联合公众号《独立评房》创始人李坤军、三六五网杭州公司总经理徐建萍、公众号《维维说房》总编辑叶建英、乐居杭州主编上官剑，成立评委团，共同点评2019年八大年度红盘，并邀请操盘者解读“红盘基因”。

凡是过往，皆为序章。我们用红盘告别2019年，然后，去拥抱全新的2020年。

1万+

龙湖·江与城：“天街”大IP加持，刚需也有高配生活

2019年，刚需买哪里？现在回过头来看，这个问题很好回答。在摇号时代，“万人摇”无疑是流量和热度的代名词，“万人摇”次数越多的项目，越是受到刚需的追捧。

今年，杭州楼市总共出现了16次“万人摇”的项目，而单价仍保持在“1字头”的仅仅只有6次，分别是龙湖·江与城（2次）、远洋路劲·上河宸章（1次）、天都城·滨沁公寓（1次）、金色和庄（1次）、杭州融创城（1次）。

在这6次刚需“万人摇”中，钱塘新区的大江东独占4席，可见不论是价格，还是板块发展潜力，大江东都深受刚需购房者的认可。事实上，在当下杭州市场，“1字头”板块越来越少，相比于义桥、东湖、仁和、临安、富阳等偏远板块，大江东在交通、商业、教育、规划、产业等各方面，都具备明显优势。

大江东核心区的龙湖·江与城，是今年表现最突出的“1字头”项目之一。整个2019年，江与城实现了2次“万人摇”，成交941套，实现13亿成交额。与此同时，去年10月才首开的龙湖·江与城，用一波“14次开盘，14次售罄”的热销，以及成交2000余套，总销售金额超50亿的优秀表现，在2019年的最后一个星期，正式宣告清盘。

操盘者说

刘烨娴 龙湖·江与城营销负责人

龙湖·江与城是龙湖在杭州倾心打造的第五座天街系的产品，坐拥地铁7号线和8号线，双商业中心环绕，齐全的配套已经让它具备红盘的资本。再加上正值钱塘新区成立，位于核心位置的江与城，更是成为了未来规划发展的聚焦点，受到了更广泛购房者的关注。

与杭州的前四个天街系产品不同，江与城是唯一有联排业态的天街系小区，TOD之上的低密联排，放眼整个杭州也是极其稀缺。同时，江与城也是龙湖首次在杭州打造德系精工产品，将德系精工理念融入建筑之中，打造标杆性产品。

2015年开业的金沙天街，让客户切身感受到了天街带动区域蜕变的能力，同时滟澜山在二手房市场上的增值表现，给了客户非常大的信心，他们认定这里的板块发展潜力和天街系住宅的增值潜力。而且，通过前期对产品户型的不断优化，与其他竞品相较，江与城不论是在得房率还是功能分布空间上，都更胜一筹。 

2万+

城北万象城·幸福里： “逢开必万”的万象城现象

2019年，杭州什么样的楼盘最难买到？翻一翻“万人摇”名单，答案一目了然。

在杭州今年的16次“万人摇”中，“2字头”的楼盘出现了9次，总共推出的2975套房源，一共吸引了155798人次参与摇号登记，平均中签率只有1.9%。

在这份最难买到的楼盘名单中，西湖国际城、华夏四季、梧桐郡、和光尘樾个个都是当之无愧的“神盘”，不过，在城北万象城·幸福里的热度面前，它们仍然要逊色几分。

位于大城北CBD核心区的城北万象城·幸福里，自11月入市以来，三次开盘，三次全部达成“万人摇”，并且成为第一个2次“2万人摇”的楼盘。短短两个月时间，城北万象城·幸福里共推售1424套房源，并且全部售罄，总认购金额超过42亿元。

操盘者说 张文 城北万象城营销负责人

杭州万象城开启了现代意义上杭州的购物中心元年，14年后，华润置地择址城北副中心北部新城CBD，落子杭州第二座城北万象城，将延续杭州万象城的影响力，重新塑造城北商业格局，带动大城北的商业繁荣，也将一定程度推动北部新城中央商务区的形成。

三次万人摇的背后，是市场对城北万象城·幸福里的充分认可，我认为主要有几点原因。

第一，万象城大IP的影响力和号召力，使项目自面世便获得颇高的关注度。第二，大城北规划更新，发展势头正盛，越来越多的人看好城北副中心尤其是项目所在的北部新城CBD的未来发展。

第三，项目自带商业、商务配套，和杭州万象城高度相似的规划，让无数错过了悦府的人明白，这次机会不能再错过。第四，城北万象城·幸福里通过地下连通城北万象城商业，进而通达地铁4号线、10号线，可谓是真正意义上的TOD综合体，极大地增加了业主居住出行的便利性和舒适度。

另外，项目外立面大面使用公建化立面，据我所知，目前杭州市面上采用这种外立面的住宅项目仅有深蓝广场和武林壹号，极具现代感，也整体提升了整个项目的品质感。

3万+

滨江新希望·拥潮府：14个月，标准化刷新滨江速度

今年，杭州楼市有两个非常明显的特征，一个是低价楼盘时常以“万人摇”刷屏，另一个则是高端项目频频热销引发市场关注。相比之下，夹在低价与高价中间的首改型楼盘，声响则要小许多，既无“万人哄抢”的热闹场景，也没有强势吸睛的“爆炸性”话题。

目前，杭州的首次改善门槛，已经提高到了“3字头”，主要集中在萧山市北、未来科技城、之江、祥符、运河新城、丁桥、下沙等板块。

萧山市北板块是“3字头”的主战场，今年在售超过10个项目。其中，8月份清盘的滨江新希望·拥潮府，可以说是板块乃至整个杭州“3字头”项目中表现最突出的项目之一，整年成交943套房源，收获41.2亿元成交金额。

从2018年6月拿地，到今年1月首开，再到8月份全盘售罄，拥潮府仅用14个月时间，刷新了滨江的开发速度，成为董事长戚金兴口中标准化的“模范生”。

操盘者说

沈洁 滨江集团区域营销总监

拥潮府能够实现快速清盘的最关键因素，当然是滨江的品牌号召力，尤其是在市北这个板块。从2016年的东方名府开始，我们已经在市北相继打造了东方名府、江南名府、翡翠之星等多个项目，品质得到了市场的验证和认可，品牌深入人心。

跟市北其他项目相比，拥潮府的地段也有非常明显的优势，距离地铁2号线与7号线的换乘站建设三路站仅200多米。而且，项目周边有雷迪森铂丽大酒店等成熟配套，满足客户的生活需求。

同时，拥潮府的产品亮点突出，不论是滨江经典风格的精装修，还是方正的户型设计，都是滨江成熟产品体系之上的复刻和升华。而且，萧山区强劲的购买力，为快速去化创造了条件。

拥潮府之后，我们又在市北打造了拥涛府和悦潮府两个新品。拥涛府主力户型96方—139方，紧邻市心北路，打造双公园阔境华宅；悦潮府主力户型97—119方，预计都将在2020年3月份入市。

4万+

信达中心|杭州壹号院： 限价时代的“降维打击”

主城步入“4万＋”时代。

2019年的杭州楼市，单价在4万元—5万元/平方米之间的楼盘，几乎遍布整个主城。往东，城东新城和艮北新城新盘密布；往南，“宇宙中心”的奥体和“国际”滨江供应稀缺，一房难求；往北，自诩“全新豪宅区”的申花和拱宸，新房众多，竞争激烈。

在一堆“4万+”新盘中，最耀眼的，当属均价48100元/平方米的信达中心|杭州壹号院。2019年，杭州壹号院三次开盘，共推出了640套千万级总价房源，三次摇号中签率分别是21.6%、12.9%和7.12%，全部当场售罄。

尤其是最后一次推出的80套222方和225方大户型房源，总价都在1000万元以上，吸引了1123户家庭参与摇号，创造了项目最低中签率。

操盘者说

陈杰仪 信达中心|杭州壹号院营销总监

信达中心|杭州壹号院的价值有目共睹。

它是唯一位于市中心的百万方TOD，也杭州首个公园型双地铁上盖的TOD项目，由信达、融创、滨江联袂打造。通过开放式规划，与莲花碗、奥体枢纽、商业集群、奥体公园等城市空间有机融合……这里就是未来杭州的大事件聚焦地，各大展会和赛事将把全世界的目光吸引到这里。

项目联手全球顶尖规划设计团队：日本日建设计。在历经了TOD百年发展后，日建给项目的定位是“站、城、人一体化”的TOD4.0，这是当代最先进的设计理念。这样的定位，注定了信达中心|杭州壹号院的产品外延非常丰富，不仅仅是豪宅，还有高端私定空间、精品商业、地标写字楼等。

过去我们的产品价值得到了市场的认可，在2020年，我们将释放更多的直观信息，比如商业部分的“城市核”、“绿丘”、“第三空间”等，这些都是TOD4.0时代才有的全新物种。同时，我们还将推出引领级的超高层私定空间、企业会所，它是“北斗七星”地标群的一部分，也是值得全城期待的。

5万+

秀隐翠园：重塑杭州的建筑美学

相比于遍地开花的“4字头”楼盘，今年更加纯粹的“5万+”改善市场上，并没有涌现太多的新盘。

虽然数量不多，不过个个都是楼市明星。比如申花板块的绿城建发·沁园，高层与洋房接连热销；又比如奥体核心区的百亿地块保利·澄品，一年时间单盘销售超过百亿。

不过，在评委团看来，“5万+”的年度红盘，更应该属于秀隐翠园（推广名：古翠隐秀），这个重塑杭州建筑美学的大师作品。而且，在销售上，秀隐翠园交出的成绩单同样优秀：7个月时间，认购45亿，签约37亿。

操盘者说

晏娇 万科杭州公司城东片区营销总监

秀隐翠园能在五万级的住宅产品中脱颖而出，被广泛认可，我认为离不开以下几个原因。

首先是产品过硬。秀隐翠园是大师作品，作为世界酒店设计大师曾仕乾的杭州首作，她有着“奢侈品”般的美好外立面，并且景观、室内延续同样的标准，具有美学引领的意义。这样时尚的国际住品，自然吸引到富有品味的当代财智客群。据统计，我们的业主中从事设计、广告等行业的不在少数的，他们还普遍年轻，很多受过海外教育。

其次，项目所处的申花板块也是利好重重。经过十年发展，今天的申花已经是杭州最宜居的板块之一，无论商业配套还是人文氛围，都可圈可点。有老城西情结的杭州人，无疑把这里当成置业的首选。

最后，不能不说品牌的力量。这个项目是融信和万科联袂打造的。首开的时候，我们甚至没有来得及做示范区和样板房，就售罄了。这就是品牌带给大家的信心。

2019年，秀隐翠园用了七个月的时间，完成了认购45亿、签约37亿的好成绩。综合评价，如果要给她打个分，我要打8分以上。

6万+

滨江金地·御品： 钱塘江与西湖之间，望江新城扑面而来

2019年的顶豪市场，全城的目光都投射到钱塘江与西湖的中间。

作为传统的中央豪宅区，钱江新城的新盘表现一如既往耀眼，上品、仁恒滨江园等千万级项目接连热销。与此同时，望江新城在这一年横空出世，凭借在新房市场、土地市场上的表现，成为继钱江新城之后的又一个顶级豪宅区。

板块的首发项目滨江金地·御品，为望江新城打响了开门红。它在今年6月以持平钱江新城69800元/平方米的均价首开，推出119套房源，中签率低至21%，当场售罄。

此后，御品在9月、12月连续两次加推，全部轻松售罄。至此，项目全部548套房源，仅用时6个月，仅经过三次开盘，就宣告清盘，揽金56亿（含车位数据），刷新了杭州千万级产品的销售速度。

操盘者说

税国珊 滨江集团区域营销总监

毫无疑问，选择御品的客户，大多数都是冲着滨江品牌来的。滨江在钱江新城有着将近20年的豪宅开发经验，“豪宅专家”的品质深入人心，滨江品牌是产品设计和后期物业服务能力的保证。

地段同样重要。在售新房中，御品是距离西湖最近的项目之一，而同时拥有西湖和钱塘江的豪宅板块，只有钱江新城和望江新城。同时，望江新城在今年各项重磅级配套的兑现，坚定了客户对于板块未来的看好，包括香港新世界40万方商业综合体的落子，崇文公立小学、钱学森学校等学校的引进。

在产品上，御品将主力户型控制在119—185平方米，大部分房源总价在1000万元左右。目前杭州顶豪市场，700万—1000万元的总价区间内的客户群最广泛。

从4月份售楼处开放以来，御品累计来访量超过了30000名。客户来自杭州各个方向，地缘性客户最多，尤其是西湖与钱塘江之间的改善客户，让我们惊喜的是，有很多来自城西的客户，最终选择了御品。

低密

绿城交投·湖境云庐：

因为纯粹，所以值得365天的等待

2019年，相较于公寓市场的“神盘”迭出，往年总能在销售金额排行榜上占据重要座次的低密产品，由于优质新盘的稀缺，导致了接近全年的沉寂。

克而瑞的数据显示，截至12月26日，今年市区成交金额前十的项目中，纯低密项目没有1个入榜。当然，市场上并不是缺乏排屋别墅这类产品，像融创·宜和园、首开杭州金茂府、合景·天銮等改善型项目，都推出过排屋或叠排，并且取得不错的销售成绩。

不过，上述这些楼盘，基本都是“高低配”设计，纯粹低密规划的新盘，在2019年入市的少之又少，“红盘”更是稀缺。好在，低密市场的这种沉寂，在今年的最后半个月被打破，因为绿城交投·湖境云庐的终于入市。

12月14日，湖境云庐公示首开销售方案：推出273套叠墅房源，均价44400元/平方米（装修标准6000元/平方米）。经过3天的登记，共有861户家庭报名摇号登记，平均中签率低至31.71%。12月23日，湖境云庐开盘选房，全部房源当天售罄，揽金25亿元，创造了杭州低密项目的单日成交新纪录。

操盘者说

吴韬 绿城交投·湖境云庐营销负责人

绿城作为房地产高端产品的营造专家，在杭州的低密市场一直有着不少传奇的项目，如 2016年套均2000万+的江南里创造了1个月 10亿销售额；而另一个低密爆款，同样也是开盘售罄的柳岸晓风，去年52套排屋引来了全城富人争抢。

湖境云庐作为一个纯低密叠墅产品，总共402套房源，套均总价在900万以上，首次开盘就拿出了近70%的房源，也是基于绿城对产品及客户的自信。

绿城的品牌、产品的创新、未来科技城的核心地段，这些都是热销的关键因素。实际上，今年5月1日项目正式开放示范区，短短2个月时间，就来访近6000组客户。 那个时候如果开盘，房源也没现在推的那么多，中签率可能更低了。

我们的客户由两类人群组成。一类是来自大城西的改善家庭，包括老城西、申花、蒋村等区域，来自西溪诚园的客户非常多。他们把湖境云庐当作第一居所，首先是喜欢项目改善的产品，其次是接受改善的地段，是自然环境跟城市配套的完美结合。

另一类则是未来科技城的产业人群，最突出的当然是来自阿里巴巴的购买群，对于这里的高薪家庭来说，亟需一个品牌房企的纯改善项目。

最让我们感动的有好几位业主，从去年12月11日发布案名时就开始关注。期间，他们也摇中过别的红盘，不过最后都放弃。整整一年的等待，等到了湖境云庐的首开，并且最终如愿以偿买到了心仪房源。

商业

运河万科中心：杭州商业地产的新物种

2019年，杭州迎来了一波商业中心的“开业潮”， EFC LIVE欧美广场、余杭万达广场、西溪天街、紫金天街、北大资源博雅城、金沙印象城、三花国际等商业中心争相开门迎客。

同时，随着新世界入主望江新城，新鸿基拿下江河汇，嘉里进军文晖，越来越多的国际化综合体将出现在杭州的版图之上。

不过，对比商业中心的红红火火，复合型商业地产市场在今年的整体表现却比较平淡。当然，平淡之中也有红盘闪现，最让人印象深刻的，当属运河万科中心。

操盘者说

孙忠萍 万科杭州公司商办和大单销售部经理

在杭州的六大万科中心里，运河万科中心在2019年有不俗的表现：短短两个月时间，它就完成了SOHO产品和车位销售额8个亿，商办签约1个亿的业绩。

运河万科中心是一个产业基因特别明显的生态型办公类综合体。它地处拱墅区核心区位，总建面达37万方，由办公、SOHO、商业、公展中心、酒店、博物馆六大业态组成，可以说功能复合而多元。因为导入了汽车互联网的产业基因，运河万科中心的主题非常鲜明，业态也都围绕着汽车互联网产业做文章。

我们测算了一下，运河万科中心交付运营后，将有2.7万人在这里工作或生活，会是一个充满活力的、24小时在线的生态产业园区。

很多投资者选择运河万科中心，第一是因为信任品牌的溢价力和附加值，万科和广宇曾经的商办类作品目前的市场表现，就是最好的证明。第二是对办公和SOHO人群共生共融的模式感兴趣。有生机勃勃的人气，园区的各种功能才会更加成熟。

我们相信选择头部位置的产品，将会有相应的收获。明年我们将继续建设和运营好运河万科中心，力争使它成为拱墅区的地标之一，并带动整个板块的发展。