昨天有微友发微信咨询快报律师团：我购买了一套商品房，开发商宣传这个项目为××小学的学区房。公司销售副总在电视台采访时也是这样宣传的（有视频资料），而现在教育局已明确说我们这一小区学区不是××实验小学，也就是说开发商把非××小学的学区房说成是××小学的学区房，我想起诉房产商，不知是否可行？

周旦平：上海建纬（杭州）律师事务所副主任、高级合伙人

答：先看一下《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

如你起诉开发商违约并要求其承担违约责任，需核实商品房买卖合同中关于学区房的约定；如果没有合同约定，则需核实销售宣传是否是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施（比如学校）所作的具体确定的说明和允诺，且对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，这些需要根据视频资料的内容以及其他相应的证据材料来综合判断。

提醒商品房买受人在购买学区房时，一定要把开发商对学区房的承诺写进合同并明确违约责任，否则一旦出现学区房不能兑现的情况，买受人维权举证的责任会比较重。

签了两年租房合同

入住不到三个月中介老带人来看房子

问：我是今年年初通过中介跟房东签了两年的租房合同，但是现在这个房子还没到三个月，这个中介又带着别人来看房子。

中介说房东要把房子卖了，而且已经带了好几次客人来了，我可不可以换锁？因为已经打扰到我的生活了，而且我觉得我被骗了！我该怎么维权！

周旦平：上海建纬（杭州）律师事务所副主任、高级合伙人

答：根据《合同法》第212条的规定，既然你已与房东签订了租赁合同，在依约支付租金的情况下，那么房子也应该交付给你正常使用。房东或其委托的中介由于出卖房屋的原因带人进屋看房，理应事先与你沟通，在不妨碍你正常使用房屋的情况下进行，更何况房内还有你的财物，你也有保护自己财产不受侵犯的权利。

建议你先与房东确认委托中介卖房的真实性，如果属实，再进一步说明中介存在妨碍你正常使用房屋的情况以及提出换锁要求，前述情况请保留书面证据。后续如果中介未与你沟通继续带人进屋看房，你可以拒绝直至要求解除租赁合同。

另外，根据《合同法》第229条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”