每日商报

2014年，陈某和张某登记结婚。婚前张某购买了一套价值66万余元的房子，其中贷款20万元，于2015年1月起每月归还房贷。同年4月，夫妻俩将房子出租给别人，每月收到的租金用于偿还贷款。

婚后三年期间，由于夫妻二人生活矛盾频发，产生隔阂后分居。2017年5月，陈某向法院起诉离婚，并要求对房屋婚后共同还贷及相应增值部分予以分割。而张某认为房子是她婚前购买的，2015年4月起每月还贷的钱款也由房屋租金归还，未曾额外动用夫妻共同财产，故该还贷部分及相应增值理应不需要与陈某分割。

那么婚前所购房产，婚后出租收益归谁？2015年4月至离婚，该期间还贷及相应增值部分，陈某有权分割吗？

根据《婚姻法解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理，依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”本案中，张某婚前购买房产，支付首付款并将不动产登记于自己名下，由于离婚时双方对房产分割不能达成一致意见，故该房产属于张某的个人财产。婚后共同还贷及其相对应的增值部分，由张某对陈某进行补偿。

根据《婚姻法解释（三）》第五条：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”法院审理认为，如果一方将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻双方共同经营后的收入，因此婚姻关系存续期间取得的租金一般可认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。本案中，张某归还房屋贷款的资金流水和归还款项而言，存在用租金还贷的情况，而租金收益属于夫妻共同财产，故应认定2015年4月至2018年6月期间的还贷属于夫妻共同还贷。

经法院查明，从2015年4月至2018年6月，房屋共还本金和利息9万余元。双方一致认可房屋目前市值为110万元。最终法院依法判决2015年4月至2018年6月期间，张某给付陈某婚后共同还贷及增值部分的分割款7万余元。

律师在此提醒：财产性收益一般包含孳息、自然增值及投资性经营收益三类。关于房租的收益属性，目前有倾向性观点认为，房屋租金与存款利息不同，前者是由市场的供求规律决定的，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得收益往往需要投入更多的管理或劳务，因此可以作为经营性收益看待。故婚前购买的房产出租而取得的收益，原则上是夫妻共同所有的财产。