有几个“重仓区”板块后面可能会压力山大

每日商报（商报记者 周坚洪）

2018年还剩最后11天，回顾这一年的杭州楼市，经历了从火热到冷清的行情暖冷变化：上半年，从一次性付款到万人摇号，全民陷入“买房狂欢”；下半年，新房频频流摇，二手房价格“腰斩”，购房热情迅速熄灭。

随着下半年行情的逐渐降温，杭州新房的库存开始随之增加。克而瑞的数据显示，从今年7月份开始，杭州商品住宅库存量连续四个月增加，截至11月底，显性存量达到570万方，同比上涨36%。

消化570万方的住宅，对于整个杭州市场来说，并不算难事。不过，尽管楼市整体上仍保持合理健康的存量，但是对于个别板块来说，库存的压力已经是悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。在进入下行的大背景下，这些板块将面临极为严峻的挑战。

近期，商报记者实地探访了多个库存高企的新房板块，并结合克而瑞浙江区域和杭州市住房保障和房产管理局的客观数据，对杭州楼市库存现状进行一番梳理。

市区住宅库存34259套 去化仅需4个月

目前，杭州可售房源有多少？

来自杭州市住房保障和房产管理局官网的数据显示，截至12月19日，杭州市区（包含主城区、余杭、萧山、富阳、临安）可售商品房共计93474套，可售商品住宅共计34259套。

这些房子，可以卖多久？以今年的成交速度来计算，克而瑞浙江区域的数据显示，今年前11个月，杭州市区共成交了134246套商品房，月均成交12204套。93474套商品房，需要7.65个月消化。

再来看住宅。数据显示，今年前11个月市区共成交91303套住宅，月均成交8300套房源。按此计算，目前在售的34259套房源，仅需4.12个月，就能全部消化。

而从历史来看，目前的库存量，也属于比较低的位置。以主城区住宅为例，目前存量为8688套，仅比去年同期多了1350套，是2010年以来的第二低。

从2015年年底开始，杭州楼市狂飙突进，库存快速消化，并在2017年达到了历史最低水平。

“从目前的显性库存来看，杭州市场的库存量并不大，是比较安全健康的，” 双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳说道。同时，她认为应该考虑到隐性供应，包括即将开盘的项目，以及今年刚拿地的项目。

昨天，随着华润置地拿下良渚新城商住地块，2018年杭州市区涉宅用地的出让就此落幕。据记者统计，今年杭州涉宅用地的总出让面积共计592.3万方，将成为未来两年楼市的供应主力军。

“不过，各个板块参差不齐，有些面临比较严重的库存压力，一旦出现了开盘去化困难的情况，就有可能引发价格战。”章惠芳说道。

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临安刚需项目倾轧 可售房源需10个月去化

去年8月，临安正式撤市设区，成为杭州的第十区。乘着这一波东风，临安楼市开始大踏步向前进，外来购房者大量涌入，涉宅用地连续出让，地价连创新高。不过，在杭州开启“公证摇号”新政后，临安率先吹起凉风，第一块流拍的土地，第一个不用摇号的高层楼盘，第一个无人登记的非低密楼盘，都出现在临安。

截至昨天，透明售房网的数据显示，临安可售房源共计11204套。而今年前11个月，临安共成交了11410套新房，按照这个成交速度，总共需要10.8个月才能去化。

而更大的考验还在后面，从去年6月至今，临安共出让了31宗纯宅地，出让面积达到了113万方，总建筑面积超过300万方。这些地块，主要集中在青山湖、锦北、锦城等区域，大都定位刚需及首改，同质化严重，加剧了内部竞争，有不少已经开盘在售，整体去化并不乐观。

“近期，临安楼盘不好卖的一个原因在于，它的杀手锏几乎消失了，”某房产业内人士表示。目前，临安的高层成交价在1.4万—2万元/平方米，个别项目甚至超过了2万元/平方米，跟杭州其他刚需板块相比，性价比并不突出，导致进入临安的购房者数量大为减少。“对于刚需来说，这个价格还有更靠近主城区的选择。对于投资客来说，这个价格的上涨空间很小。”

而临安当地的拆迁户购房群体，早在去年就已经基本消化完毕。不过，临安也有自己优势：首先，它是杭州十区唯一不限购的区域，可以作为外地购房者进入杭州的跳板。第二，杭临城际铁路预计将在2019年开通，将大大缩短与主城的通勤时间。

南部新城12盘混战 可建面积超过150万方

萧山的南部新城，是杭州“库存重灾区”的热门候选之一。去年至今，南部新城板块共出让了10宗地块，总体量约150万方，再加上此前在售的光明·尚海湾和佳源·湘湖印象，如今南部新城出现了12盘混战的局面。

11月中旬，随着捂盘两年之久的光明·尚海湾推出最后一批房源，南部新城的新一轮出货潮就此开始。在尚海湾之后，滨江碧桂园·卧城印象一次性推出全部392套高层和54套排屋房源；德信碧桂园·印江南在10天之内连续两次开盘，共推出720套房源；东原旭辉·璞阅在12月初首开，推出107套房源；德信金茂·佳源府在昨天领出首张预售证，推出294套房源。

此外，板块内的新盘绿城九龙仓·桂语朝阳、德信·市心府、融信旭辉·湘湖悦章等，也将在近期开盘。

相比于临安“温吞水”般的行情，南部新城显然更受到购房者的关注。“南部新城缺乏足够的产业支撑，人口净流入并不大。此前一直靠低价来吸引板块外部的购房者，定价过高的话，对于外来购房者的吸引力就会降低。”业内人士表示。

在限价的行情下，目前南部新城的精装修高层价格在25000元/平方米左右，不过购房者似乎并不买单。除了印江南的毛坯房源（均价22000元/平方米）首开当天售罄外，其余开盘项目都有房源剩余。

而尚未入市的项目，楼面价更高，绿城九龙仓·桂语朝阳和禹洲项目都超过了2万元/平方米，德信·市心府和融信旭辉·湘湖悦章也超过了1.7万元/平方米，对于它们来说，面临的挑战更加严峻。

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改善型项目集聚 城东新城开盘低迷

不只是刚需板块，改善型项目集中的板块，也面临着巨大的库存压力，最明显的，就是城东新城板块。

过去两年，随着一大批大牌开发商的集体进驻，以及土地价格的节节上涨，城东新城悄然间完成了质变，从刚需板块摇身一变成为改善重镇，房价也从两年前的3万元/平方米，来到了4.5万元/平方米。

不过，城东新城这个价格对于购房者的吸引力，显然并没有开发商们想的那么大。11月中旬开始，城东新城五大新盘世茂·钱塘天誉、首开东城金茂府、龙湖大家九龙仓·璟宸府、三湘印象·森林海尚、龙湖金地商置·都会风华相继领证开盘。除了首开东城金茂府外，其余项目都陷入“流摇”的尴尬境地。而且，各个项目所推出的房源，基本都没有售罄，森林海尚和钱塘天誉甚至剩余上百套房源。

除了上述这些已经入市的项目，城东新城还有龙湖彭埠地块和淮矿彭埠地块，这些项目加起来，总体量超过了60万方。而且，接下来板块内还有三四宗地块即将出让，后续新房库存将继续增加。

“现在这个市场行情，改善客群缺乏换房的动力，大都处于观望状态，而且城东新城本身配套尚不完善，对于区域外的改善群体吸引力一般。”某本地开发商负责人如是说。

库存大的板块，能不能买房？在现在的行情下，应该怎么选房？章惠芳给出自己的建议：从自己的需求和实际情况出发，多看看，多比较。

“如果要买库存大的板块，可以在各个项目之间多比较，选择户型好的、品牌实力强的、口碑好的项目。可以稍微缓一缓，一旦竞争激烈，后续机会更多。而在库存量不大的板块，确实有硬性需求的话，该买就买。”章惠芳说道。

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