“杭州的楼市最近不大好，想卖房子又觉得亏，心里其实很焦虑的。”温州人小罗说，她是带着火气跨进杭州市不动产登记服务中心的，想把杭州的房子办理抵押，没想到迎接她的是一张张微笑的脸庞。“感觉每个服务人员都是满脸笑容，我看着看着，焦虑、火气就都没了。”

走进散布在主城区各行政服务中心的登记窗口，首先映入眼帘的是一张张灿烂的笑脸，让每一位前来办事的市民也不由得心情舒畅。

感觉到了吗？杭州不动产登记窗口的微笑服务已经升级了。

一张笑脸——与服务对象接触时，始终保持一张笑脸；二次站立——迎送服务对象应起立；三声相待——来有迎声、问有答声、去有送声；四句请言——请坐、请稍等、请签字、请到几号窗口；一双手——双手接收或递交资料。这“一二三四一”，就是杭州不动产登记窗口升级后的一整套标准化服务规范。

当然，最重要的还是微笑。

“刚开始，新到窗口的小姑娘在提供服务的时候，微笑会觉得尴尬、特别刻意，经过一段时间的系统化训练后，现在大家的笑容已经非常自然了。”不动产登记服务中心窗口管理处负责人党晓荣说。

在窗口工作人员的努力下，这套服务规范已成为近乎本能的举止，让越来越多的市民在办事过程中感觉到亲切和温暖。

自建房能否办不动产证

问：农民住房可以办理不动产证么？

答：目前，杭州正组织按总登记模式开展农村宅基地及住房不动产登记，具体由各区、县（市）负责统一组织开展农房测绘调查及历史遗留问题处理，具体进度安排可咨询当地国土分局或县市国土资源局。

外籍人士买房怎么办手续

问：我的一个美国朋友在杭州的一家高新企业工作，最近想买房定居下来，需要哪些手续？

答：外籍人士在中国境内只能购买1套用于自住的住宅。除办理买卖手续所需提供的必要材料外，还需提供以下材料：本市劳动保障部门或工作单位出具的在杭州工作的证明；购房人名下在境内无其他住房的书面承诺，以及国家安全部门出具的备案证明。房子过户办理不动产登记时，除一般中国公民需要提供的资料外，持外国护照的需翻译公证，持外国婚姻证明的需要中国驻该国使领馆认证并翻译公证。

婚前房产婚后怎么加名字

问：结婚前买了房子，权证已经办出，但按揭还没还清，我可以把爱人的名字加上去么？

答：可以添加配偶名字。若按揭贷款已还清，夫妻双方共同申请办理“财产约定”。

若按揭贷款尚未还清，夫妻双方需先与抵押权人（贷款银行）联系，（由于债务人和抵押人将发生变化）与抵押权人共同申请办理“抵押权变更登记”，及“财产约定”业务。

财产约定注意事项：只要是夫妻关系，无论是婚前财产或是婚后财产，两人均可自行约定。可约定为：按份共有、共同共有、一方单独所有。

爷爷奶奶的学区房如何过户

问：我的孩子快要上小学了，爷爷奶奶的房子是个学区房，可以过户到我名下么？

答：可以采取赠与或者交易方式，两者均需缴纳税费。以交易方式过户的，受让人还需符合限购政策、具备购房资格。目前，直系亲属之间赠与的税费：总体税负是3．1％，包括3％契税，双方0．05％印花税；直系亲属之间买卖的税费：对卖方而言，如果从缴税办证时间到现在未到两年，需要缴全额5．6％的增值税及附加和差额20％的个人所得税或全额1％（无法提供原值凭证的情况下）的个人所得税；如果超过两年，增值税及附加可以减免；如果是卖方家庭（夫妻双方）满五年且唯一生活用房，个人所得税可以减免，不满足五年唯一生活用房的，仍需要缴纳差额20％或全额1％的个人所得税；对买方而言房产面积在90平方米以下的，个人是家庭第一套或第二套房，契税税率1％；房产面积在90平方米以上的，个人家庭第一套房，契税税率1．5％，第二套房，契税税率2％。

房东还没回国

怎么办理房产抵押

问：我儿子在国外留学，他名下有套房子想要办理抵押？一定要本人飞回来么？

答：不需要。您儿子可以委托您或者其他人代为办理不动产权证。如果受托人是中介机构从业人员，在办理时需提供从业资格证书；如果是自然人，需要提供受托人的身份证明以及经过公证委托，委托书参考模板可以在“杭州不动产登记”微信公众号“微服务→办事指南→常用表单”中找到。产权人在国外的，可以由我国驻外领事馆出具委托公证（中文）。