产品细分化

实际上，长租公寓并不是新鲜事物。早从2010年开始，长租公寓就有过一轮集中发展， 魔方、You+公寓、优客逸家等都是起步较早的品牌之一。

而且从产品类型来看，长租公寓+互联网、长租公寓+金融、长租公寓+生活服务等创新模式将不断涌现，产品细分化趋势明显，产品线有望进一步丰富。

目前来看，杭州的长租公寓客户群主要集中在青年群体，以中高端产品为主。在此基础上，多数长租公寓品牌还对客群进行了细分，从而推出了多条产品线。

像杭州万科租赁住房业务就包含了4条产品线，即青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、企业宿舍（蓝领公寓）、服务式公寓。其中仅青年公寓产品线，又分为泊寓社区系、泊寓α系两大主题。同样发展迅速的旭辉，在领寓创立时就根据租房场景细分，开发了博乐诗、柚米、菁社三条产品线，覆盖了精英、白领、青年学生等在内的租房全龄段客群。

另一方面，主要针对低收入的外来务工人员的蓝领公寓也正在加速建设中。根据计划，2018年到2020年，杭州3年内将推出4万套蓝领公寓。

盈利仍是首要问题

不可否认，作为市场新兴力量，长租公寓市场发展潜在空间巨大。不过目前来看，盈利问题仍是行业首要问题。

易居克而瑞副总裁张兆娟表示，受收入水平、租金增长动力有限等因素影响，市场数据仍维持畸高租售比和较低租金回报率。

从占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳等一线城市来看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。数据显示，2016年中国一线城市的租金回报率分别是北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、广州1.69%。

此外，投入回报慢以及后续运营管理以及产品同质化等也是长租公寓运营者需要面对和考量的问题。

而对于承租者而言，目前来看，与传统的租房租金相比，不少长租公寓租金并不便宜，有机构统计，长租公寓租金普遍比市场价高出15%-20%。如何在租金、品质、服务之间做到平衡，从而让更多真正需要租房的人承受得起，也是长租公寓发展需要考量的问题之一。

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