长租公寓已成为近两年最热的产业风口之一。房地产企业、运营商等越来越多的资本力量开始加速在该领域的布局。

据相关机构统计，2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务。其中，发展速度较快的万科、龙湖、旭辉等三家企业已运营近7万间长租公寓。

经济发展相对强劲的一二线城市为布局的主要区域，杭州就是典型城市之一。

根据克而瑞日前发布的《杭州长租公寓发展白皮书》，杭州长租公寓市场正处于快速扩张期，以交通和产业为导向，未来有望形成金融中心圈、未来科技城圈、萧山经济发展圈以及大学城圈四大聚集圈。

多品牌布局

杭州长租公寓市场正拉开多方主体拼杀的大幕。

按照今年2月份杭州市住保房管局公布的第一批住房租赁试点企业培育名单，入围的长租公寓品牌涵盖资产管理、物业、中介、房地产开发企业等，共有43家。

另一组数据也印证了这一点。此前有媒体统计，目前杭州市场上已经开业的集中式长租公寓（套数在100套以上）有近五十家。

龙湖、万科等是较早布局杭州长租公寓市场的房企之一。以万科为例，自去年2月份正式开展租赁业务以来，万科杭州泊寓通过自建自持物业或购置租赁城市低效资产进行改造等方式，已获取16个项目，房间数7063间，其中3307间已开业。

以爱上租、链家、优客逸家等为代表的专业运营商也在这一轮行情中迎来了快速发展。其中仅爱上租，已开房源量就有近13000套。

“国字号”的长租公寓品牌扩展速度也较快。去年8月，杭州作为全国发展住房租赁的试点城市，印发了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，明确提出“扶持国有企业发展规模化租赁”，要“充分发挥国有企业带动引领示范作用，支持国有企业开展规模化住房租赁业务”。

去年9月底刚迎来首家店开业的宁巢，就是杭州市会展旅业有限公司旗下的长租公寓品牌，这也是首个由杭州市属国企开发的品牌长租公寓。据介绍，截至目前，宁巢现已有（含在建）公寓房间数量约2000间，其中宁巢·石桥路公寓、宁巢·戒坛寺公寓已投入运营。

同样由国字号企业运作的另一个长租公寓品牌——结庐，为杭州市居住区发展中心有限公司旗下最新的租赁房品牌。据了解，结庐目前在景芳、朝晖等小区都有房源。

产品细分化

实际上，长租公寓并不是新鲜事物。早从2010年开始，长租公寓就有过一轮集中发展， 魔方、You+公寓、优客逸家等都是起步较早的品牌之一。

而且从产品类型来看，长租公寓+互联网、长租公寓+金融、长租公寓+生活服务等创新模式将不断涌现，产品细分化趋势明显，产品线有望进一步丰富。

目前来看，杭州的长租公寓客户群主要集中在青年群体，以中高端产品为主。在此基础上，多数长租公寓品牌还对客群进行了细分，从而推出了多条产品线。

像杭州万科租赁住房业务就包含了4条产品线，即青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、企业宿舍（蓝领公寓）、服务式公寓。其中仅青年公寓产品线，又分为泊寓社区系、泊寓α系两大主题。同样发展迅速的旭辉，在领寓创立时就根据租房场景细分，开发了博乐诗、柚米、菁社三条产品线，覆盖了精英、白领、青年学生等在内的租房全龄段客群。

另一方面，主要针对低收入的外来务工人员的蓝领公寓也正在加速建设中。根据计划，2018年到2020年，杭州3年内将推出4万套蓝领公寓。

盈利仍是首要问题

不可否认，作为市场新兴力量，长租公寓市场发展潜在空间巨大。不过目前来看，盈利问题仍是行业首要问题。

易居克而瑞副总裁张兆娟表示，受收入水平、租金增长动力有限等因素影响，市场数据仍维持畸高租售比和较低租金回报率。

从占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳等一线城市来看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。数据显示，2016年中国一线城市的租金回报率分别是北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、广州1.69%。

此外，投入回报慢以及后续运营管理以及产品同质化等也是长租公寓运营者需要面对和考量的问题。

而对于承租者而言，目前来看，与传统的租房租金相比，不少长租公寓租金并不便宜，有机构统计，长租公寓租金普遍比市场价高出15%-20%。如何在租金、品质、服务之间做到平衡，从而让更多真正需要租房的人承受得起，也是长租公寓发展需要考量的问题之一。