与此同时，曾经不起眼的郊区刚需板块也被越来越多房企看重。一位房企人士表示：“不同房企看好的区域不同。我们现在更看好萧山南部乡镇、大江东、临平、瓶窑、崇贤，以及富阳和临安等区域。”

他认为，“这些郊区刚需板块经过去库存以及城市更新，前景都较好。相比主城区以及一些热门板块，仍是地价洼地。加上大杭州城市版图正在不断扩张，从去年起环杭州的热度已经辐射到海宁、德清、柯桥等区域了，因此过去的郊区板块，放在现在看都不算郊区，甚至可以说是刚需潜力板块。此外，正在崛起的第十区临安是杭州市区唯一不限购区域，而青山湖科技城板块前景仍被看好，大热的未来科技城近两年推地较少，因此整个城西科创大走廊上的地，未来主要还是在临安。”

2017年起，尽管地价设置了上限价，但杭州仍有近40个板块地价被刷新，尤其是众多刚需板块。从房价上看，这些刚需板块如崇贤、临平等，目前还能买到2万元/m2左右的新房，仍属于价格洼地，有较大市场需求；例如大江东，在杭州的“拥江发展”战略与全省“大湾区”建设的利好叠加下，也正爆发出前所未有的热度。1月29日大江东土拍，区域地价首次破万，其中至高地块成交楼面价达10297元/m2，并且包含6%自持比例。

过去一年，大江东地价已经历了“三级跳”，从2017年6月地价维持在5000元/m2左右，到10月底地价攀上8495元/m2，再到2018年1月地价突破万元大关，众房企对该板块的认可程度显而易见。

高地价改善板块压力已现

申花、城东、艮北或存风险

本报在2018年1月4日有一篇题为《2018年，杭州楼市七问》的报道中提及：“在一些出让地块较多，地价又明显过高的板块，特别是楼面价甚至高过周边楼盘在售价，或面临困境。价格调控尚未取消，这些高价地项目很有可能平价或者略微亏本入市。”

事实上，进入2018年以来，个别板块已经印证了这个预测。例如以“起价14950元/m2、均价16470元/m2”低价首开的临安苕溪壹号，相比项目所在的楼面地价分别11848元/m2、13662元/m2，这一销售价格几乎“亏本”。

不少业内人士表示：“主城区范围内，供应压力大的纯改善板块会有一定风险。”

例如城东新城，彭埠已经连续三宗地块以超3.6万元/m2的楼面价成交，目前板块内新房均价在4.3万元/m2，次新二手房的成交价格还不到4万元/m2，而后期待推地块仍较多。

再如艮北新城，2017年标杆楼面价已经达到30841元/m2，而2017年板块内新房成交均价为30192元/m2，面粉已经贵过面包。

还有近两年推地量较大的申花板块，2018年以来已成交了两宗庆隆单元地块。1月12日，九龙仓以40536元/m2的楼面价，及自持6%拿下庆隆地块后，紧接着2月1日，九龙仓又一次补仓庆隆，但从结果来看，热度已经稍降，成交价不再封顶。目前，申花板块内在售项目和次新盘扎堆，在售的如首开杭州金茂府、融信公馆ARC、融创宜和园、合景天銮等，均价都在4.7~5万元/m2。

中原地产首席分析师荆海燕表示：“虽然申花的最后成交价都不低，但当下申花个别项目已遇到销售瓶颈，而后期申花仍有土地供应，所以拍地也趋于谨慎。”

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