19楼（my19lou）综合整理自19楼论坛、《物权法》、《物业管理条例》

19楼论坛有位网友爆料

自家住的小区物业实在太奇葩

甚至还出现保安尾随骚扰女住户的事情

而小区业委会却一直换不掉物业

这究竟是怎么回事？

19楼网友@藤野利君爆料

好不容易买了个号称地铁房，后来才知道地是海宁的，房是余杭的,小区分东、西区两区，中间隔了个马路。物业公司是原开发商下面的，从房子交付就开始入驻，经营了10来年，前几年还行，管理还算规范，但近几年越来越不像话：

1、消防主机坏了，里面满是老鼠屎，几年来从来没打开维护过。物业主任说是要动用维修基金，报给业委会32W的预算；结果新任业委会花了几千块钱修好了，问了下专业人士，只要一两万就可买一个新主机；而且目前还有5、6条线路一直坏着，好几个单元楼的手动、烟感都是装饰品，真不知道出了事该怎么办。有几个单元楼前通道用固定水泥石墩浇死了，消防车都过不去。前两个月别墅区有一户着火了，消防通道被小区内违停的车堵死，消防车开不过去。附近的消防栓的水都没出来，后来听说是消防栓有两个开关，只开了一个，还有一个问了一圈居然没人知道在哪里，还好户主发现得早，后来自救扑灭了。

2、监控主机和监控屏幕基本处于瘫痪状态，出个事情根本查不到、看不清，消控值班人员西区是无证单岗，东区更夸张，直接无人值守。

3、保安一到夜班基本都在睡觉、脱岗。后半夜所有小区大门、单元门、道闸、门禁全部敞开，连地下室的门也是全部敞开，所有单元住户的配电箱（有的配电箱房居然没有门）、网络设备室等也全部敞开，并且地下室通到一楼的门也没有把手和锁。

4、车位管理太乱，只知道收钱，外来车子随便停、僵尸车随便停，年初业主实在受不了了，投票选方案，制定出了《停车公约》，但是物业公司拒不执行，外来车子照样停满，保安看关系进行收费，有些车子不收，有些收。

5、物业10几年来的财务报表都没有，收支明细从来不公开，去年业委会多次索要，他们终于交了一份收支预算表，可笑的是预算就是亏的，号称每年都亏二、三十万，已经做了10来年活雷锋，今后还一直愿意做下去。前一届业委会从来没发声过，怎么选的都不知道。前几年物业费涨了次价，号称经过调查投票过，但是唱票过程如何，是否有人监督，具体投票结果如何谁也没见过。有许多业主甚至都不知道有投票这回事，他们就把不通知、不联系的均当做同意涨价。

6、小区越来越乱，这一届业委会实在看不下去了，想终止物业合同换物业，7月初在社区、政府的共同监督下进行公投，在收回的480票中，414票同意更换物业，26票不同意，36票弃权，虽然看结果是压倒性的要换，但是由于物业拒绝向业委会提供业主通讯录，许多业主联系不到，导致最终未达到法定的一半票数（全小区900多户），然后居然还是换不掉。群租现象严重，有些89方的户型住10几个人，业委会要求给房东电话，物业给的全是错误的或不存在的号码。

7、前几天还挂横幅，愿与小区业主共创幸福生活，结果晚上11点多，一位18岁小姑娘租房住户在回家进小区后 ，小区当班的门卫保安竟然一路尾随，言语骚扰，问姑娘一夜多少钱。后来事主报警处理后，业委会让物业回复处理意见，物业主任（女）竟然说是只开玩笑，如果是她女儿或她碰到这种事，她难道也说是开玩笑？

8、其它像照明（一到晚上黑得吓人）、卫生、绿化、乱停车。就不用多说了，这么厚颜无耻且不作为的物业公司真没见过。

楼主的发帖也引发了19楼论坛网友们的热议，有网友认为小区建设要靠多方努力，也有网友认为物业办事不负责，甚至觉得物业负责人的人品也有问题。

还有网友表示消防问题很严肃，不容半点马虎，关于消防问题应该直接打消费投诉电话。

而关于换物业的相关法规流程，志玲也在网上查阅了相关资料，可以给大家科普一下。

1、筹备业主大会,并提前告知全体业主和街道办。筹备工作由业主委员会负责。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主,并且应当同时告知所属街道办和社区工作站。

2、召开业主大会，解聘原物业公司，新聘物业公司。就物业管理事宜进行投票表决，计票结果专有部分占建筑物总面积过半数的的业主投票同意，则通过该项议题，可以授权业主委员会选聘和解聘物业服务企业。

3、将决议书面告知原物业公司，并在小区区域张贴书面决议。

4、招标。授权业委会或者委托第三方负责招标，拟定管理要求和费用标准，做标书，联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标。

5、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允，评标，并选出中标的物业公司。

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决。

7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。表决否定，则重新定标或者重新评标选定新物业。

同时志玲也要提醒大家：物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。

楼主的爆料你有什么想说的，对于这样的情况你有什么好的建议，欢迎留言说说。