都市快报 记者 陆丹 制图 高薇

多大的户型面积是成交主流？哪些房源最抢手？ 下半年二手房怎么买？

随着杭州限房价、限地价“双限”新政的出炉，2019年杭州楼市上半场暂告一段落。

据透明售房网统计，截至6月30日，杭州市区上半年二手房总成交量为41692套，同比下降14%。但对比2018年下半年二手房市场的“人气不足”，这个成绩单勉强过得去。

二手房市场的现状如何？来看一个数字——81257，这是截至7月3日上午9点杭州透明售房网上的二手房挂牌量。

对于二手房，人们的心态比较微妙，它与新房不同，能够更直观体现市场真实预期，以及买卖双方“买不买账”。我们从数据中看到：虽然挂牌量直线上涨，但预期中“降价”并不明显，还是一副不紧不慢、窄幅震荡的架势。

过去这半年，想在新房市场摇到一套心仪好房要看手气，想在二手房市场淘到一套满意的房子同样困难。

贝壳研究院近日发布了今年上半年的二手房报告，透过数据，我们也不难发现杭州的真实市场。

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上调价格的房东在增多

但议价空间却有所降低

每到半年报总结，大家最关心的问题就是：接下来二手房的价格走势怎么样？

贝壳研究院数据显示，杭州二手房成交在经历去年下半年大幅下滑后，今年上半年成交回升明显，这和“金三银四”的节点不无关系。但随着市场预期的减弱，二季度均价并没有像去年同期那样持续上涨，而是呈现平稳态势，6月均价同比下跌1.8%。

我们采访了杭州多家大型房产中介企业，普遍反映，感觉到二手房市场的观望情绪越来越浓了：一方面，不时受到新房入市的刺激。除了一些急着买房的刚需，大家更愿意等等一手房，去摇个号碰碰运气；另一方面，不少购房者也害怕踩错节奏，高位接盘。

那么，这种氛围对房东造成影响了吗？

我们特意对过去3个季度杭州二手房调整过挂价的业主做了大致统计，看看到底是涨价的多，还是降价的多。

事实是：在贝壳旗下链家调价的二手房业主中，提价的比例还在上升。

“买房的人在观望，其实房东也在观望，而且他们的心理预期价是高于市场成交价的。”几位资深中介告诉我们，除非急卖，否则杭州的房东基本不肯降价，还想稍微涨一点。从成交的二手房来看，讨价还价的余地也变小了，议价空间从以前的10%下降到现在的6%左右。

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最近二手房卖得比较快

改善型需求明显抬头

下半年新房大量面世

将对二手房市场造成冲击

最近二手房卖得比较快

改善型需求明显抬头

除了成交均价止跌上扬之外，杭州二手房市场的成交节奏也在小幅加快。

从今年二季度与去年四季度的链家二手房成交周期表来看，杭州现在二手房成交的周期明显缩短，“卖得更快”了。

在之前的二手房流通中，“老破小”占比很高。但现在，杭州二手房的套均面积超过了80方，而且还有不断增大的趋势。从数据来看，杭州二手房成交的套均面积达到80方-100方。这意味着，市场的改善型需求已开始抬头。

值得一提的是，挂牌量的增加，有一部分是改善型客源带来的。

在杭州贝壳二手房上半年成交小区前十排行榜里，有4个小区的平均成交面积在100㎡以上，分别是保利东湾、众安理想湾、闲湖城，以及翡翠城。

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下半年新房大量面世

将对二手房市场造成冲击

目前在透明售房网上，二手房的挂牌量已经突破8万套，贝壳平台的二手房库存数据也已经连续增长了5个月。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，下半年我国房地产政策将会保持稳定。

也有业内人士认为，新房下半年供应将明显增加，会对二手房市场造成冲击。“今年的预期供应量有一半以上还没出来，下半年新房大量面世，二手房看多的可能性不大”。

这还不够，去年及今年交付的一部分次新房，也会走进二手房市场“凑热闹”。“杭州去年四季度交付的40个楼盘，如红盘滨江旭辉·万家之星等，已经都领出了不动产证，开始上市交易。”而今年上半年，杭州市区又有36个项目交房，其中不乏知名品牌项目，如绿城留香园、滨江锦绣之城、阳光城文澜府、天阳武林邸等，二手房的挂牌价还将上升。

北高峰观点

别急！慢慢挑！ 

倘若你是房东，着急卖房，建议你可以诚心挂出房源谈起来了，最好在7、8月能够成交，不然下半年行情有下行趋势，出手难度会变大。

倘若你想买二手房，一定不要着急，先明确自己的购房需求，慢慢看起来。到10月左右再去扫盘，那时挂牌的二手房应该会比现在多很多，急售的房源也会比现在多，还价余地相对大一些。

再提醒一句，价格低于市场价或性价比较高的“笋盘”，大部分会出现在外围城区，卖掉的速度很快，要时刻关注或者盯牢中介。