读者网友关于房产赠与的问题很多 看看快报“律师来了”签约律师的权威解答

为什么说外孙拥有整套房63／360产权？ 

我爸妈有两套房，如果把一套赠与我，要交多少税？ 

我限购了，如果把房赠与我妈，是不是又能买了？

《外公外婆在望江门有套36平方米的房子，国外读博士回来进浙大教书的外孙继承了其中7平方米，现在算名下有房不能在杭州买房了怎么办？》报道后续

陈女士打进快报85100000求助说，父母去世留下一套36平方米的房子，子女一共5人继承，五妹20年前去世，她这部分由外甥继承。外甥很有出息，出国读博回来在浙大教书，现在32岁要买房子，可名下有五分之一房产，限购不能买。现在想把这7平方米房子赠与其他亲戚，手续应该怎么办。

昨日快报A03版刊登后，不少有类似疑惑的读者和网友通过快报官微与85100000热线发来咨询求助，我们从众多来电和留言中归纳出几个大家特别关注的问题，请都市快报“律师来了”的签约律师们给出专业解答。

“律师来了”签约律师金志杰：浙江腾飞金鹰律师事务所房地产综合部律师，毕业于中国政法大学，擅长民商事及房地产领域的诉讼事务。

首先简单概括一下杭州目前实行的限购政策：成年单身的本市户籍居民限购1套住房；非单身的本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）的，限购1套住房。

律师是怎么精确算出 外孙拥有整套房63／360产权？

“律师来了”签约律师祝双夏：浙江智仁律师事务所高级合伙人，擅长办理婚姻家庭纠纷、公司股权纠纷、财富管理与传承、企业家事法律风险管理等业务。

新闻中的外孙是如何获得这7平方米的继承权？其中包括了法定继承和代位继承。

法定继承是指被继承人的遗产按照法定顺序被继承，其中第一顺序法定继承人为配偶、子女、父母，第二顺序法定继承人为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

代位继承指的是，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。

（陈老先生去世后的继承图）

陈老先生去世时，房产面临第一次继承，其中一半作为陈老先生的遗产由陈老太和五个子女继承，第一次继承后，店面房陈老太享有7／12，其余五个人各享有1／12。

（老五去世后的继承图）

之后老五去世，此时老五对该房屋享有的1／12再一次面临分割，其中1／12的一半属于小女儿丈夫的财产，剩余一半作为老五的遗产由陈老太、丈夫和儿子继承。

（陈老太去世后的继承图）

当陈老太去世后，其对该房屋享有的所有份额全部作为遗产由四个子女和外孙继承。此时，外孙已经成为陈老太的代位继承人。之后，老五的丈夫将其享有的份额一并给了儿子后，外孙共计获得63／360份额。

因为房屋已经进行了变更登记，在五个人名下，且所有权方式为共同共有，所以目前针对该房屋，五个人是不分份额地享有所有权，且该房屋的任何处分行为都需要五个人一致同意并到场办理相应手续。

有网友提问：为什么外孙要赠与，直接放弃继承遗产不是更省事？

祝律师：根据上文所述，就目前情况来说，因为遗产已经处理，所以外孙想通过作出放弃继承的意思表示的办法在房产证上直接除名是无法实现了，要想除名，除了直接出售房屋外还可以选择采用以下方式：

（1）赠与方式进行变更登记。5人可以直接去不动产交易中心签订一份赠与协议后申请办理变更登记。

（2）买卖方式进行变更登记。即5人签署一份房屋买卖协议并一同去办理变更登记。该方式的涉及税费和一般的买卖相同。

网友“帮帮风”：我要结婚了，我爸妈的房子如果通过赠与的办法过户给我，一共要交多少税费？

金律师：一般来说，通过房屋赠与方式进行过户，在税费成本上需要承担更多。

房屋赠与税费： 契税 3．00％ 增值税 5．60％（住房满两年免交）

印花税 0．05％ 个人所得税 20．0％ （直系亲属免交。个人所得税基数： 房屋价值减去办理过户过程中的各项费用）

你爸的房子通过赠与过户给你，免交个税，满两年免交增值税，需要交的是契税和印花税，3．05％。

读者宋先生：听人家说，赠与的房子，以后再卖出去，要交的税很高的，是不是这样？

金律师：若将通过赠与获得的房屋再次交易，其需承担的税费与普通的房屋买卖是一致的。但需提醒的是，满五年且是唯一住房可以免征个人所得税，如果不满足上述条件，则需要按照利润的20％缴纳个人所得税。

举例子来说，小张获赠父亲一套500万的房屋，但房子没有超过五年，小张需交个人所得税：（500万－办理过户过程中的各项费用）×20％。 如果小张房子当初买来300万，过了2年卖出去500万，小张需交个人所得税：（500万－300万－办理过户过程中的各项费用）×20％。

因为获得房屋时是无偿的，这就会导致计算个人所得税的基数相对较大，需缴纳的税款相对较多。

王先生来电：如果我现在想把房子赠与其他人，以后情况变化了又不想给了，是不是可以要回来？

金律师：根据我国《合同法》的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，一旦赠与的房屋完成权属转移登记，赠与人即不可再撤销赠与，若日后赠与人与受赠人产生纠纷，那将会对赠与人十分不利。同时，若赠与合同经过公证的，赠与人也不可撤销赠与，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人还可以要求交付。

金小姐：我是单身，前年买了一套房，现在限购了，如果我把房子赠与我妈，是不是可以再买一套？如果再赠给我妈，再买……可以一直这样吗？

金律师：房屋赠与，是指赠与人自愿把自己所有的房屋无偿赠与受赠人的行为。按照杭州现行的限购政策，房屋赠与确实不受限购政策的限制。房屋所有权人可以自由地将自己所有的房屋或者部分房屋产权份额赠与他人（包括直系亲属和非直系亲属）。

意思很简单：你可以无限赠给你父母或者成年子女或陌生人房子，但要不停地交税。

赠与人购买待赠与房屋的行为本身是受限购政策约束的，受赠人获得赠与房屋后若想再购买房屋也会受到限购政策的限制。比如，我成年，未婚，符合买房标准，按照道理只能买一套房。爸爸送了我一套房，我就不能再买房了。

因此，房屋赠与虽然不受限购政策的限制，但一方面需要付出更多过户的成本，另一方面赠与的撤销受到严格限制，赠与人若单纯想通过房屋赠与方式“避开”限购政策，甚至可能面临“房财两空”的风险。所以我建议，对于房屋赠与，大家还是应该谨慎地选择。