投资客销声匿迹

    在自住的刚需市场容量保持稳定后，房产投资市场能否重新启动，则是衡量楼市需求未来风向的又一重要因素。

    杭州今年土地市场呈现了一场场的盛宴，但在高价地接连问世之后，来自市场各方的信息依然呈现一个事实：本地购房者依然是购房绝对主流，占比达92.5%。

    根据最新的统计数据，从2011年5月开始，杭州外地户口限购政策执行初期，异地意向购房者急速减少；而到

    在房博会上的调查数据中，异地客群中，省内客群依然占据绝对比例，其中来自温州、嘉兴和绍兴三地的购房者比例最高，均为21%。此部分客群虽为外地客户，但从购房目的看，依然以自住为主，投资比例较少。

    异地客户群的比例大幅下降，与政策和环境的变化密不可分，一方面限购限贷政策的执行从客观上杜绝了大部分外地客群来杭购房的可能性，另一方面楼市在2012年出现的大幅度降价使投资者获利空间有限，因此，投资的主观意愿减弱，外地客户群比例大幅减弱。

    在购房资格严控、房产税传闻等众多政策的压力下，意味着屯房成本大比例上升，而在这样的大背景下，投资客的卷土重来的设想已成幻影。

    保障房分流购买力

    在楼市房源库存日益攀升的时候，刚需人群的库存却凸显缺口，而未来保障房源的释放，无疑将进一步分流市场上的刚需人群。

    最近，市场对保障房的关注，再次陡然升温。

    “十二五”期间，我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

    据相关统计数据表明，自2011年以来，我国保障房已经完成开工2385万套，与整个十二五期间3600万套的计划量还有1215万套的差距。

    由于各种各样的原因，在之前很长一段时间内，政府在住房保障方面的工作力度不够，导致社会各个收入阶层人群全部涌向市场，变相促使房价过快上涨。让中低收入者被动进入市场与高收入人群竞争，这显然是并不合适的。而现实情况是，房价的过快上涨引起社会普遍不满，尤其以中低收入者为甚。

    因此，建立多层次住房供应体系，已迫在眉睫。

    如果从更为宏观的角度来考量，住房保障关注程度的升级，其实是时局使然。以长效机制调节供求关系，是新一届政府调控主要方向。

    政府归政府、市场归市场之后，房价会如何发展？

    许多业内人士认为，这需要根据不同城市的实际情况来进行判断，像北京、上海、杭州、南京等热点城市，属于开放性市场，需求相对比较旺盛，所以回落的可能性是微乎其微，但需求大量释放、房价大幅上涨的可能性也是很小的。而一些需求量不大的二、三线城市，由于供应量已经超过了当地的需求量，呈供大于求局面，未来房价上涨的可能性则更小。

    从长期来看，住房保障与市场分开之后，势必分流部分市场需求，因而这对缓解房价上涨压力将起到积极的作用。