问：我买的是没产权的房子，签的是租房合同，租期四十年，请问这合法吗？写的是二十年，后二十年自动续签，无需重签，法院会判合同无效吗？

周旦平：上海建纬（杭州）律师事务所副主任

答：你所述的情况，是以租代售，其合法性一直受到质疑。关于租房合同的效力，存在两个问题：一是出租房屋没有产权；二是租期实为四十年。首先，就没有产权的房屋签订的租房合同是否有效，要视情况而定，但至少存在无效的风险；其次，关于租赁期限，《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”而你所述的情况与该法律规定并不吻合。

以租代售，存在很多问题和隐含的风险，作为买受人或承租人，如果一次性将几十年的租金一次性付清，则有可能会面临合同无效或部分无效，以及已支付的租金遭受损失的被动情形。