两份遗嘱 哪个有效？

问：我爷爷在2005年做过公证遗嘱，名下房产百年后归我。2014年房屋被拆迁，拆迁款以爷爷的名字进行理财。问题一：公证遗嘱对这个拆迁款有法律效力不？问题二：如果我现在用这笔钱买房，房屋写我和老婆的名字，爷爷百年后，他的其他子女能不能来分这房屋？问题三：爷爷在房屋拆迁后，又手写一份遗嘱，写明拆迁款在他百年后归我，这份遗嘱有效力吗？

胡波（浙江中格律师事务所主任、浙江省工业合作协会副秘书长）

答：问题一，拆迁补偿款是由房屋征收部门与被征收人就房产被征收这一法律事实而在补偿协议中所作的补偿，房产被拆迁后导致房产灭失。如果房产所有权人在遗嘱中将房产处分给他人后，又以拆迁补偿协议形式同意将房产拆迁，应视为其在立遗嘱后又以新的行为做出了与立遗嘱时相反的意思表示并导致了房产的灭失。

根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》，该遗嘱涉及房产继承的部分视为被撤销。由于拆迁后所获得的补偿金与原房产是不同的，因此，对遗嘱人而言，该拆迁补偿金属于立遗嘱后新获得的财产。如果遗嘱人并未明确表示房产被拆迁后的补偿金属于遗嘱的组成部分，那么，拆迁补偿金并不属于遗嘱继承的范围。

问题二，不论以何种来源的款项购买的房产，不动产登记簿登记的房产所有权人具有推定的效力，其他继承人不能以继承权为由要求直接继承分割该房产。

问题三，《继承法》第二十条：“遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。”公证遗嘱未被依法撤销、变更或被新的公证遗嘱代替前，该公证遗嘱具有法律效力，在后书写的自书遗嘱不能代替在先的公证遗嘱。但在本案中，由于原先作为继承物的房产已经灭失，原遗嘱已视为被撤销，而对于拆迁补偿款所作的遗嘱是对新的继承物的约定，因此手写遗嘱有效。

首付付掉贷款也批下来了 卖房的房东不见了？

问：几个月前，我通过房产中介购买了一套二手房，签了买卖合同，首付款已经打入银行监管账号，公积金贷款审批也办下来了，就等卖方一起办理过户手续。但过了合同约定时间一个多月了，卖方仍不出现。（后来了解到卖方有抵押贷款未还清）。现在卖方还耍无赖玩失踪，电话不接，人也找不着。我现在怎么能把之前打入监管账号的钱拿回来？是不是找到卖方签个解除合同，才能拿回来？若卖方一直回避不露面怎么办？只能通过法院起诉吗?要是起诉，我可以申请哪些赔偿诉求？另外我可以同时起诉中介公司吗？能不能告中介公司没有尽到责任，他们挂牌卖房前没有了解清楚房子的债务情况，也没有告知买方房子的相关情况。中介公司拿了中介费，现在啥也不管了。作为普通百姓，向亲戚朋友凑了钱买个房子不容易，碰上这种事真的很着急。麻烦快报律师团帮帮我们！

郑若阳（浙江汉鼎律师事务所高级合伙人，杭州市建筑设备租赁商会副会长）

答：主要涉及出卖人违约的事情，（1）签订一个解除协议可以解决取出监管账户资金的问题，但具体需要问中介，如果和对方签订一个解除协议，估计就得不到赔偿；（2）如果起诉对方，可以根据你如果还需要房子，起诉对方继续履行合同并承担违约责任，如果不要房子也可起诉解除合同，要求对方承担违约责任，对方承担何种责任主要依据合同约定和违约事实；（3）如果中介存在没有履行居间服务的义务，你可以起诉中介要求承担违约责任，但是起诉中介和起诉对方不属于同一案由，所以不能在同一个案件中解决。