楼市，从暗降到明降或许只是一夜之间。

发商从遮遮掩掩地调低备案价格、精装改毛坯、降低车位价格等曲线暗自降价的方式，到直接以降价吸引人气，房价下降通道彻底打开也只是向前迈一步的距离。

上个月，万科说，要活下去。所以，厦门万科某项目国庆节前，抛出一个重磅优惠，原先500万元/套的房子，278-298万元/套销售，相当于6折甩卖。效果也是相当明显，全国人民都知道了，更重要的是，200多套房子迅速售罄。

万科的活下去，做出的第一步是降价加快资金回笼。那其他开发商呢？显然，路是一样的，只不过看谁在踏出那一步前走得更为坚挺、持久。

杭州楼市中，二手房市场上一些房东降价的消息已经有不少，新房市场却少有真正的降价。楼市风向一转，相比杭州的坚挺，蹭杭热度的环杭城市首先打出了降价的旗号。

杭州楼市从暗降到明降的开始，首先在杭州周边打响了。

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调低备案价、毛坯改精装、降车位价...

变相降价名目众多

上周，萧山开发区板块某个楼盘，默默领出了第二张预售证。

有人发现，二次开盘的房源却降价了。项目7月份第一次领出预售证的价格为32000元/㎡，这一次为31356元/㎡。

翻出总平图进行对比，这次拿出预售证的是7#楼，和7月份拿出预售证的8#楼可以说在位置关系上是一模一样的。

通过一房一价同楼层对比，发现7#楼确实比8#楼便宜了700元/㎡左右。其实降价也是合情合理，项目所在的区域未来供应量巨大，而且目前来看周边竞品多，竞争非常激烈。

楼市风向大变，楼盘调低备案价的手段，在杭州市场早已不是第一个。

闲林某楼盘也曾暗自降价，新领出的位置更好的房源价格却比此前领出预售证的房源价格更低。楼盘前后领出了四张预售证。

最新领出的预售证，8号楼、9号楼属于小区内位置较好的楼幢，户型为89~128㎡，均价22300元/㎡。而与这两幢楼位置类似、户型面积也类似的4号楼，在此前领出的预售证均价为23360元/㎡；6号楼、7号楼均价为23471元/㎡，要高出1000元/㎡以上。而位置更差的5号楼，户型面积为124~146㎡，均价则要25600元/㎡。

未来科技城的某楼盘也是如此。其4号楼、5号楼算是小区内的“楼王”，与早前入市的靠马路的1号楼相比，同楼层、同面积、同户型的房子，“楼王”却要便宜1000元/㎡。而按照过去的经验，“楼王”应该比其他楼幢更贵才合理。

还有大江东某楼盘A一期的业主因认为二期大户型备案价格下调了，轰轰烈烈上演了杭州摇号以来第一个降价维权事件。

下调备案价只是降价销售的一种形式，“曲线救国”、“花式降价”的方式在房地产市场上层出不穷。

比如，9月，大江东另一个楼盘B干脆直接从“精装”改成了“毛坯”，大大方方得调低了备案价，所谓的“降价”口舌也就这样被堵上了。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。开发商一般不到万不得已，一般都不愿意明目张胆地打出降价的名头，所以选择变相降价是开发商在市场下行时的首选项。

“随着市场转冷，总会有房企选择打降价这张牌的，即使不是明显地降，也会变相地降。”一位业内人士透露，杭州已有楼盘将车位价格下调了十多万，只要买房就能买优惠车位，其实就是变相降了十多万房价，跟行情火爆时，捆绑车位，通过天价车位来涨房价，其实是同一个道理。

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特价房、首付分期

开发商惯用的捞客手法都回来了！

还记得“贷款的让一让，全款里面走”吗？这一口号出自于疯狂时期海宁某项目开盘现场。现在再来说这事，感觉辉煌的历史已翻篇许久。

从9月开始，积极融杭的海宁楼盘已经陆续开始折扣优惠，从长安镇的朗诗未来街区首开87折，到许村万科桂语东方的98折，再到曾一房难求的下沙北，抢客成了大事情。

如十一国庆假期，位于下沙奥特莱斯北面的聚东德胜府，打着喜迎国庆的旗号，放出了一些列的优惠活动，购房可以砸金蛋赢奖、十套特价房，更为给力的是首付可以分期，最低首付1.5成，无息分期可长达四个月。

再如，10月11日首开的中天钱塘玥，在前期蓄客期就动用起了一些小手段，如到访送礼品，中介带看等，此外，价格诱惑也是惯用手法。

在开盘之前，有销售人员直言，项目的价格会是整个板块新房中最低的。果不其然，项目首开之时，首付45万起的广告在中介的朋友圈、一些商场及楼宇电梯广告集中出现，毛坯1.8万多的均价在下沙大学城北，也确实为拉低板块价格作出一点点贡献。

对比一下就知道，中天钱塘玥对面一路之隔的绿城华景川之江明月，毛坯价从今年年初的一万八九，一路攀升到两万三四。同板块内的华景川万科潮起东方全装修均价约2.15万元/㎡，聚东德胜府均价1.95万/㎡。

尽管如此，中天钱塘玥的首开战绩并不辉煌，官宣首开的13号楼124套房子卖了8成。在海宁透明售房网上，13、14号楼两百多套房子，累计卖出50套，这意味着13号楼目前去化不足5成。

在一些中介门店，带看基本有佣金，有的甚至可以谈优惠，购房者自驾到访还可以油费补贴，一些楼盘想着法子将购房者引到售楼处去，从“贷款的让一让”到“来嘛，可以谈”，一切又回到了原来的配方，原来的味道。

除了环杭，杭州市区关于降价也有小小的波澜。

9月，萧山市北某楼盘也曾有过正面抛出“折扣”优惠。在某房产微信群中，有网友贴出了一则优惠信息，有项目针对190方的超大户型，给出了一定的优惠——最高总价的3%。

值得注意的是，萧山科技城板块则重现了杭州久违的分期付款活动。根据流出来的文件，这是一楼盘针对传化内部员工推出的分期付款活动。

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这些市场行为证明市场已经下行

楼市下行，我们可以从开发商的销售策略中看出一些端倪。比如，车位出现优惠，变相降低车位价格，不仅好听的降价名头，还顺带把“滞销”的车位也卖出去。但在当年楼市低谷的时候，即便是赠送车位，房子也并不一定卖得出去。

又例如，楼市分销重现江湖。

前两年，楼市火爆，一房难求，于是在新房住宅市场，分销团队几乎在住房市场绝迹。一旦房子滞销，访客量骤降，分销又再次被重用了。分销需要成本，分销中介销售这一类房子有一定的提成或佣金，实际也是变相降价，只不过把这部分钱给了分销中介。

近来，杭州分销又猖狂了，特别是环杭区域。

当然还有精装修降级或直接改毛坯，开盘优惠，送签约礼、签约礼、到访礼，当年对你爱答不理的销售人员现在明显热情多了。

最近杭州市区的其它营销噱头层出不穷，还有传给内部职工打九折的、老业主带看成交奖励多少万元的，不一而论。

就板块而已，临安、萧山市北、萧山科技城，下沙，闲林等板块明降的硝烟已经开始弥漫。

还有下跌期不少现象在杭州楼市也已出现，若是市场继续下行，大范围的“房闹”、“维权”或许已经不远了。难道不在售楼部“抢房”就是在售楼“维权”的魔咒是杭州买房人的命？