长租公寓 鲜花还是毒草？

近期，受到各种政策鼓励而发展迅猛的长租公寓忽然成了众矢之的，部分长租公寓涉嫌利用大量租房人的信用做背书，套取贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客的发展模式引起极大争议。而杭州长租公寓公司鼎家因经营不善导致资金链断裂停止运营，更是成为舆论焦点。昨日还是“鲜花”，今日变成“毒草”？长租公寓究竟怎么了？

日前，记者采访了刚将房子委托给长租公寓管理放租的业主以及相关的法律专家，从中探究长租公寓的运营模式。长租公寓经过快速发展的四年，的确累积了不少问题，经营者们需要调整好自己的节奏，不要盲目地扩张和变相抬高价格，而管理监督的短板更加应该及时补上。

业主黄先生：租赁合同变资管合同

到手租金只比市价略高

看到最近长租公寓“爆雷”等消息，黄先生觉得有点担忧——他刚刚把自己在番禺的一套房子委托给近期陷于舆论漩涡中的“自如”公寓用于出租。这套位于番禺某大型小区面积110平方米的三房单位，如果是业主自行放租，月租金在4200~4300元左右。黄先生告诉记者，因为在租房过程中需要与租客打交道，收租金、装修维护等事情还是要耗费不少精力，为了省心一些，他选择了将房子委托给长租公寓管理公司出租。而且，从“自如”开出5000元的租金来看，也比自己放租更有吸引力。

签订合同之后，黄先生发现，与以往出租签订的租赁合同不同，现在签订的是“资产管理服务合同”，以往的租赁合同加上房屋设备清单最多两三页，而资产管理合同则多达20多页，涉及到房屋出租管理模式、资产收益及费用结算、房屋改造维护、资管双方权利义务、合同解除及续期、违约责任及争议解决办法等方面。

租赁合同变为资管合同，法律关系也发生改变。

从合同条款可以看到，租金结算方式业主可以选择月付、季付、半年付、年付和年付贷。黄先生选择了月付，而关于空置期也有约定，第一年空置期60天，意味着第一年有两个月收不到租金，其后几年空置期时间是递减的。而租金也有逐年递增3%的约定。

黄先生仔细研究了一下合同，其实除去空置期，要交的维修基金、服务管理费等支出，每月到手的租金收入约在4400~4500元左右，只是比市价略高。

万一长租运营平台资金断裂

租客比业主损失更大

从租赁合同变为资管服务合同，业主、租客、中介甚至还有银行、金融机构之间的法律关系明显发生变化。广东君厚律师事务所律师卢彦铮认为，以往业主和租客之间是租赁合同，中介和业主、租客之间签订的是居间合同。现在中介角色发生变化，将租房行为长期化，代管业主的房屋趋近于使用权，变相趋向于所有权的形式。而以往因租客原因发生需要承担各种责任的情况时，房东也需要承担相应的连带责任，而在资管合同的情况下，业主并不能直接选择承租人，相应承担的责任也会减少。

对业主而言，把房屋放给长租机构可免却很多麻烦且租金相对有保障；对租客来说，公寓的装修风格和管理服务，也很吸引人。

从黄先生提供的资产管理服务合同可以看到，长租公寓运营商的盈利模式来源于租金差价、租金溢价以及服务管理费用，运营商杠杆很高而投入又大，一旦中间出现租客退租、房屋空置率提高，资金链就会崩掉。

长租公寓发生资金链断裂清盘之后，租户将如何维权？比如租期未满如何维权、通过平台办理了分期贷款怎么维权？押金怎么退回？目前仍没有明确说法，租户只能依靠法律途径维权。

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