在刚刚过去的7月，杭州土拍市场热度明显下降了。

比如，多宗优质宅地溢价率低至个位数、宅地竞拍难见封顶、有的甚至以底价成交……但即使是这样，土地出让金也排到了单月历史第二高。

据记者统计，7月杭州五区（不含桐庐、淳安、建德）共出让32宗地块，一宗停止出让。其中，涉宅地有23宗、商业地块有8宗，土地出让金达573．46亿元，仅次于去年9月的603．9亿元。

7月土地市场热度下降 与上半年形成明显对比

回首7月的土拍，多宗涉宅地低于预期。尤其是在7月6日与7月16日的两场以杭州主城区为主的土拍潮中，最为明显。

7月6日一天之内，杭州主城区和余杭区共出10宗地，6宗涉宅，总起价237亿，是杭州历史上一天内出让地块总起价金额最高的一次。最终总成交金额270亿，为杭州土地史上排名第二高。但从单块地的成交上看，结果并不惊艳。

主城区方面，当天推出了翠苑单元、滨江西兴北等核心区域的宝地。其中，位于西湖文教区的核心位置的16号翠苑单元原杭师大美术学院商住地，占尽了区域内交通和生活配套优势，但却拍出了远低于去年4月板块内宅地成交的楼面价和溢价率，即便减去16号地块的公租房配建面积才勉强与之持平。

而对于近年来宅地稀缺的滨江区，西兴北单元这块令人垂涎的优质宅地也并没有出现“众口夺食”的局面，参与竞拍的开发商仅7家，竞拍节奏也是不紧不慢，最终被绿城以楼面价33625元／平方米、溢价率39．82％竞得。相比于今年1月12日中海以楼面价34464元／平方米、自持13％竞得的滨江襄七房地块，西兴北宅地的降幅显而易见，更何况它还多了“地铁1号线滨和站门口”的交通优势，和靠近滨江区政府的区位优势。

在7月16日的主城区出让潮中，滨江区中心单元宅地持续走凉，被豪宅包围的南星宅地的热度也不似从前。

据好地讯统计，今年1月份主城区推出的11宗涉宅地中，8宗达上限竞自持，平均溢价率为62％，平均自持比例为20％。其中，桃源单元、滨江襄七房单元、庆隆单元、大学城北单元、之江度假区等地块，均刷新了板块的最高楼面价或最高自持比例记录，平均预期溢价率约为16％。此外，景芳三堡单元、牛田单元、九堡地块均达上限竞自持或创造板块新高。

除主城区之外，余杭、萧山、临安等区域也出现了明显的降幅。上半年，青山湖科技城、未来科技城、临平新城等板块均创造了新高，期间，萧山还诞生了破百亿的钱江世纪城地块。

而7月份以上几个区域的土拍均出现大幅下滑迹象。据记者统计，7月余杭区、萧山区、临安区、富阳区共出让17宗涉宅地，其中11宗地块的溢价率都在10％以下，8宗涉宅地以底价成交（包含一块租赁用地）。

为何出现如此大的反差？原因有三

摇号也是关键因素

在杭州双赢机构总经理章惠芳看来，上半年土拍市场可以摇号为界限一分为二。“摇号前土拍市场还比较火热一些，4、5月以后土拍市场就开始淡了，自持比例的地块减少、溢价率也不高。”她认为，出现这样的现象跟摇号有一定的关系。“摇号前是很多楼盘需要全款优先，摇号制度对开发商的资金有一定的紧缩，而随着今年上半年资金链的紧张，参与拿地的开发商也相对在减少。”章惠芳说。

“不过上半年只能说适当降温，7月的土地市场转折更大一些。” 章惠芳分析，原因有三：1．开发商对市场及限价的预期发生了变化，从原来的地价高房价也高，到现在根据新房价格倒推地价才能拿，限价不松动，开发商拿高价地的动力自然少了；2．大多房企目前面临高负债率、融资困难的局面，杭州高周转开发已难做到； 3．整个杭州的潜在供应量很大，未来竞争很激烈。基于以上几点，章惠芳觉得开发商们拿地势必日趋谨慎。

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