房地产从开发商向运营商转变

严监管态势下，房地产接下来会如何演绎？昨天在杭州举行的2018诺亚财富房地产金融高峰论坛上，歌斐资产地产基金合伙人谭文虹、融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德、氪空间总裁钟澍、华远地产原董事长任志强等业内人士认为，未来房地产行业集中度会越来越高，大量中小型房企将退出市场。而在北上广深一线城市，以及杭州这样的准一线城市，房地产将进入以租赁开发为主的新阶段。

论坛上公布的一组数据显示，去年四季度至今年一季度，全国房地产开发企业土地购置面积同比增速出现下跌，由去年三季度的15.8%降至-1.2%和0.5%；今年一季度，全国商品房销售面积和销售额增速降到近几年的最低值；同样的情况还有房地产企业本年到位资金增速，仅为3.1%。

任志强还透露了一组数据，今年一季度，全国房地产企业海外融资189亿美元，相当于去年全年海外融资额的一半，比2016年全年还要多。房地产企业之所以要舍近求远，是因为受调控限制无法在境内获得足够的资金。

歌斐地产基金合伙人谭文虹用另外一组数据印证了这一观点。她说，过去两年，房地产企业通过发行低成本公司债的方式获得的融资占比，从28%锐减到4%；而高成本融资占比则从13%上升到了32%。

她据此认为，在严监管的大环境下，房地产行业将越来越呈现马太效益，集中度会越来越高。2017年，全国新增商品房销售额13万亿元，其中前10家开发商占了将近24%，而在2009年，这个比例还不到8%。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德更直接，他说，一些很小的县城，很小的房企开发的楼盘，现在房价都过一万了，“是不太正常的”。因此，融创今年会把投资速度降下来，并坚决去库存。

不过，对于北上广深等一线城市，以及杭州等准一线核心城市，几位业内人士认为，虽然同样会受到严监管影响，但资源、产业、金融等要素集聚的优势越来越明显，因而对人才的吸附能力也会越来越强。人才涌入，比如去年开始的抢人大战，意味着需求增加，将驱使房地产进入大都市圈、城市群为动力的新阶段，只不过玩法变了。

谭文虹说，在一线城市和准一线核心城市，核心地段很难再出现增量项目，因此，这些城市的房地产投资，需要从存量中找到增长点。政府也给出了明确的信号：一是鼓励持有，二是要消费升级。一个正在发生的变化是，房地产从开发商向运营商转变，盖房子不再是房企的主要任务，当好房东才是。而当好房东的一个前提是，把存量改造和运营好，从而产生稳定的租金，租金收入越高，资产的估值就越高。

据她透露，歌斐地产基金目前正在密切关注快速发展、有产业支撑、有人口流入、有不断的经济内生动力的城市，比如杭州，未来将加大力度在这些城市收购核心资产，改造提升之后再出租。

联合办公服务企业氪空间也将一同在这些城市布局，目前氪空间在杭州已经有两个场点，为中小企业和大型企业提供灵活的办公工位和增值服务。

任志强则呼吁，通过税收减免等政策，鼓励私有住宅进入租赁市场，以解决核心城市房地市场面临的主要矛盾。

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