选固定利率还是浮动利率? 那么,到底是接受批量转换为LPR还是选择固定利率好呢? 有银行人士举了例子介绍道,假如目前执行的是贷款基准利率(4.9%)打9折,即4.41%。如果转换成LPR,原合同利率与2019年12月份LPR的差额为(4.41%-4.80%=-0.39%),这意味着合同剩余期限内,房贷利率转为LPR-0.39%,“-0.39%”这一加点数值是不变的,未来房贷利率则看LPR的涨跌,LPR涨房贷利率涨,反之则降。 如果借款人选择转为“固定利率”,那么在整个合同的剩余期限内,房贷都将执行4.41%这个利率。 说到底,是选固定利率还是选择浮动利率,关键看LPR走势。目前,最新的1年期LPR报价为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,其价格已连续三个月“按兵不动“。自去年8月LPR报价机制改革以来,至今年7月共报价12次。其中,1年期LPR下降过4次,分别在去年9月、11月和今年2月、4月,分别下降5bp、5bp、10bp、20bp;5年期以上LPR共下降过3次,分别在去年11月和今年2月、4月,分别下降5bp、5bp、10bp。 “对于借款人来说,不管是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率,都面临着利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示,目前LPR是下行趋势,所以如果选择了LPR浮动利率,房贷成本会较之前减少。但是,未来,如果LPR利率一旦出现回升,房贷利率则会上升,甚至有可能超过以前的月供成本。 温彬进一步指出,短期来看,未来两三年,利率还是保持下降的趋势,但是,LPR是分1年期和5年期以上的,房贷大多是与5年期以上LPR利率挂钩。利率下降更多是倾向于1年期LPR利率,而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳,因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外,中长期LPR走势,由于受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响,目前难以预测。 因此,温彬建议,可根据自身情况,以及贷款价格、贷款期限,贷款余额等,综合选择更适合自己的还款方式。“如果是此前的房贷利率价格折扣力度大,月供剩余时间比较长的话,可以选择固定利率,有助于锁定月供成本,也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短,贷款余额也不大,LPR一旦反转,可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险的情况,则可以选择浮动利率。” 郑大源认为,从近20年的房贷利率走势看,4%上下的实际利率属于低位,而高位是在2007年下半年出现的7.83%。但他认为,未来三五年内,LPR下降的可能性更大。 “现实中,或因新买房的需要、或因不想背债务的心理,多数人最终还是会选择提前还清房贷的,因此判断LPR走势不用想太长远,只用想着五年左右的时间即可。”郑大源建议选择转浮动利率,由于目前5年期以上LPR相比去年底已累计下行了15个基点,如此一来,等下一个重定价日到来时,就能享受到当前LPR利率下行带来的降息。 记者计算得出,如果是100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款,按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算,购房者月供可以减少约90元,合计30年能减少利息大约32400元。 融360大数据研究院分析师李万赋表示,距离截止期限只有一个月时间,建议没选的客户尽快决定,以防被动接受银行的默认选项,后续带来麻烦。
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